二、契稅（ P304-P307 ）

1. 納稅人 （ ★★ ）（ 2008 年判斷題）

在我國 境內(nèi) “ 承受 ”（獲得）“土地、房屋權(quán)屬”（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）轉(zhuǎn)移的單位和個人。

2. 征稅范圍 （ ★★★ ）（ 2009 年單選題）

（ 1 ）國有土地使用權(quán) 出讓

（ 2 ）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與、交換）

（ 3 ）房屋買賣、贈與、交換

【解釋 1 】 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 不包括 農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

【解釋 2 】 土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

【解釋 3 】 視同發(fā)生土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)當繳納契稅的特殊情況：（ 1 ）以土地、房屋權(quán)屬作價 投資、入股 ；（ 2 ）以土地、房屋權(quán)屬 抵債 ；（ 3 ）以 獲獎 方式承受土地、房屋權(quán)屬；（ 4 ）以 預(yù)購 方式或者預(yù)付籌資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

【例題 1 ·單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納契稅的是（ ）。（ 2009 年）

A. 承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)

B. 企業(yè)受讓土地使用權(quán)

C. 企業(yè)將廠房抵押給銀行

D. 個人承租居民住宅

【答案】 B

【解析】（ 1 ）選項 A ： 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；（ 2 ）選項 CD ：土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

【例題 2 ·多選題】 根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當征收契稅的有（ ）。

A. 某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的一幢樓抵押

B. 某人在抽獎活動中獲得一套住房

C. 某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租

D. 某人購置一套住房

【答案】 BD

【解析】 土地、房屋權(quán)屬的典當、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

【例題 3 ·多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不征收契稅的有（ ）。

A. 接受作價投資入股的房產(chǎn)

B. 承受抵債房產(chǎn)

C. 承租房產(chǎn)

D. 繼承房產(chǎn)

【答案】 CD

【解析】 土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

3. 計稅依據(jù) （ ★★★ ）（ 2007 年判斷題、 2008 年單選題、 2010 年單選題、 2011 年單選題、 2011 年多選題、 2012 年單選題、 2012 年多選題）

（ 1 ）只有一個價格的情況

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以 成交價格 作為計稅依據(jù)。

（ 2 ）無價格的情況

土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

（ 3 ）有兩個價格的情況

土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“ 價格差額 ”；交換價格不相等的，由多交付貨幣或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

（ 4 ）補交契稅的情況

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。

【例題 1 ·多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，以成交價格作為契稅計稅依據(jù)的有（ ）。（ 2011 年）

A. 房屋買賣

B. 土地使用權(quán)交換

C. 房屋贈與

D. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

【答案】 AD

【解析】（ 1 ）選項 AD ：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)；（ 2 ）選項 B ： 土地使用權(quán)交換、房屋交換，以價格差額 為計稅依據(jù) ；（ 3 ）選項 C ：土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格確定。

【例題 2 ·單選題】 甲公司于 2012 年 9 月向乙公司購買一處閑置廠房，合同注明的土地使用權(quán)價款 2000 萬元，廠房及地上附著物價款 500 萬元，已知，當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為 3% 。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，甲公司應(yīng)繳納的契稅稅額為（ ）萬元。（ 2012 年）

A.15

B.45

C.60

D.75

【答案】 D

【解析】國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)，甲公司應(yīng)繳納契稅＝（ 2000 ＋ 500 ）× 3% ＝ 75 （萬元）。

【例題 3 ·單選題 】周某向謝某借款 80 萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值 90 萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時支付周某差價款 10 萬元。已知，契稅稅率為 3% 。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（ 2011 年）

A. 周某應(yīng)繳納契稅 3 萬元

B. 周某應(yīng)繳納契稅 2.4 萬元

C. 謝某應(yīng)繳納契稅 2.7 萬元

D. 謝某應(yīng)繳納契稅 0.3 萬元

【答案】 C

【解析】（ 1 ） 以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)當繳納契稅；（ 2 ） 契稅的納稅人，是在我國境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人，在本題中，謝某是契稅的納稅人；（ 3 ）謝某取得了 90 萬元的房屋，應(yīng)納契稅＝ 90 × 3% ＝ 2.7 （萬元）；（ 4 ）如果本題改為謝某與周某進行“房屋交換”，則以 “價格差額”作為計稅依據(jù)。

【例題 4 ·單選題】周某原有兩套住房， 2009 年 8 月，出售其中一套，成交價格為 70 萬元；將另一套以市場價格 60 萬元與謝某的住房進行了等價置換；又以 100 萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為 3% 。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，周某計算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的是（ ）。（ 2010 年）

A.100 × 3% ＝ 3 （萬元）

B. （ 100 ＋ 60 ）× 3% ＝ 4.8 （萬元）

C. （ 100 ＋ 70 ）× 3% ＝ 5.1 （萬元）

D. （ 100 ＋ 70 ＋ 60 ）× 3% ＝ 6.9 （萬元）

【答案】 A

【解析】（ 1 ）契稅由房屋權(quán)屬承受人繳納，周某將其 70 萬元的房屋出售時，由對方繳納契稅；（ 2 ）房屋進行交換的，若交換價格相等，免征契稅；（ 3 ）周某以 100 萬元購置新住房時，應(yīng)繳納契稅＝ 100 × 3% ＝ 3 （萬元）。

【例題 5 ·單選題】林某有面積為 140 平方米的住宅一套，價值 96 萬元。黃某有面積為 120 平方米的住宅一套，價值 72 萬元。兩人進行房屋交換，差價部分黃某以現(xiàn)金補償林某。已知契稅適用稅率為 3% ，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，黃某應(yīng)繳納的契稅稅額為（　�。┤f元。（ 2008 年）

A.4.8

B.2.88

C.2.16

D.0.72

【答案】 D

【解析】（ 1 ）房屋交換，以所交換房屋的價格差額為計稅依據(jù)；（ 2 ） 交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；（ 3 ） 黃某應(yīng)繳納契稅＝（ 96 － 72 ）× 3% ＝ 0.72 （萬元）。

4. 稅收減免（ ★ ）

（ 1 ）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

（ 2 ）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

三、耕地占用稅（ 2013 年新增） （ ★★ ）（ P357-P360 ）

1. 納稅人

耕地占用稅的納稅人為在我國 境內(nèi) 占用耕地 建房 或者從事 非農(nóng)業(yè)建設(shè) 的單位或者個人。

【解釋 1 】 占用 魚塘 及其他農(nóng)用土地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也視同占用耕地，必須依法征收耕地占用稅。

【解釋 2 】 占用 林地 、 牧草地 、 農(nóng)田水利用地 、 養(yǎng)殖水面 以及 漁業(yè)水域灘涂 等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，征收耕地占用稅。

【解釋 3 】 建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。

【解釋 4 】 納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的， 全額退還 已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

2. 稅率

耕地占用稅實行定額稅率。

【解釋】 占用基本農(nóng)田的，適用稅率應(yīng)當在國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的當?shù)剡m用稅率的基礎(chǔ)上提高 50% 。

3. 計稅依據(jù)

耕地占用稅以納稅人“ 實際占用 ”的耕地面積為計稅依據(jù)，按照適用稅額標準計算應(yīng)納稅額， 一次性 繳納。

應(yīng)納稅額＝實際占用耕地面積（平方米）×適用稅率

4. 納稅義務(wù)發(fā)生時間

（ 1 ）經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的 當天 。獲準占用耕地的單位或者個人應(yīng)當在收到土地管理部門的通知之日起 30 日 內(nèi)繳納耕地占用稅。

（ 2 ）未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當天。

5. 稅收優(yōu)惠

（ 1 ）免征耕地占用稅的項目

①軍事設(shè)施。

②學(xué)校，包括 縣級以上 人民政府教育行政部門批準成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、學(xué)歷性職業(yè)教育學(xué)校和特殊教育學(xué)校。

【解釋】 學(xué)校內(nèi)經(jīng)營性場所和教職工住房占用耕地的，應(yīng)當征收耕地占用稅。

③幼兒園，包括在縣級以上人民政府教育行政部門登記或者備案的幼兒園用于幼兒保育、教育的場所。

④養(yǎng)老院，包括經(jīng)批準設(shè)立的養(yǎng)老院為老年人提供生活照顧的場所。

⑤醫(yī)院，包括縣級以上人民政府衛(wèi)生行政單位部門批準設(shè)立的醫(yī)院用于提供醫(yī)療服務(wù)的場所及其配套設(shè)施。

【解釋】 醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，應(yīng)當征收耕地占用稅。

（ 2 ）減按每平方米 2 元的稅額標準征收耕地占用稅的項目

①鐵路線路。

【解釋】 專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，應(yīng)當征收耕地占用稅。

②公路線路。

【解釋】 專用公路和城區(qū)內(nèi)機動車道占用耕地的，應(yīng)當征收耕地占用稅。

③飛機場跑道、停機坪，包括經(jīng)批準建設(shè)的民用機場專門用于民用航空器起降、滑行和停放的場所。

④港口，包括經(jīng)批準建設(shè)的港口供船舶進出、停靠和旅客上下、貨物裝卸的場所。

⑤航道，包括在江、河、湖泊、港灣等水域供船舶安全航行的通道。

（ 3 ）農(nóng)村居民經(jīng)批準在戶口所在地按照規(guī)定標準占用耕地，建設(shè)自用住宅，可以按照當?shù)氐倪m用稅額標準“ 減半 ”征收耕地占用稅。

（ 4 ）納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅 （ ★★ ）

1. 納稅人（ 2012 年多選題）

（ 1 ）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或者個人繳納。

（ 2 ）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納。

（ 3 ）土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納。

（ 4 ）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納。

【解釋】 城鎮(zhèn)土地使用稅對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)同樣征收。

2. 征稅范圍

（ 1 ）凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

（ 2 ）建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村。

【解釋 1 】建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)則不需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

【解釋 2 】自 2009 年 1 月 1 日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3. 計稅依據(jù) （ 2007 年單選題、 2008 年單選題、 2012 年判斷題）

城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人“ 實際占用 ”的土地面積。具體按照以下辦法確定：

（ 1 ）凡由 省級 人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。

（ 2 ）尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用權(quán)證書的，以證書確定的土地面積為準。

（ 3 ）尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書的，應(yīng)當由納稅人據(jù)實申報土地面積，并據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用權(quán)證書后再作調(diào)整。

4. 應(yīng)納稅額

年應(yīng)納稅額＝實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額