某市甲建設(shè)投資公司開發(fā)一綜合建材商城，建成之后采用只租不售的長期經(jīng)營方式。為招商引資，謀求共贏，4月初，甲公司與某生產(chǎn)商乙方簽訂了商鋪租賃協(xié)議，合同約定租期為5年，前2年免租，第三年~第五年按約定的租金分年繳納120萬元或于第三年初一次性交納350萬元。承租雙方公司的財務(wù)人員就免租期間與應計承租期如何申報繳納房產(chǎn)稅問題提出咨詢。

　  這里首先需要明確的是，房產(chǎn)稅存在兩種計征方式，《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納（該省規(guī)定扣除比例為30%），此為從價計征方式。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，此為從租計征。其次，關(guān)于納稅期限及納稅義務(wù)發(fā)生時間問題，一般而言，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，這一規(guī)定是適用于依照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的納稅人。而對房屋租賃出租方而言，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）的規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

  　就本例而言，應區(qū)分兩種情形：一是在免租期內(nèi)由承租人代繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。即在免租期內(nèi)由承租房屋的應納稅單位繳納房產(chǎn)稅。假定租賃的商鋪原值800萬元，則乙方當年應代繳納房產(chǎn)稅5.04萬元〔800×（1－30%）×1.2％×9÷12〕。二是在后3年即應計承租期內(nèi)，應由甲公司依合同約定收取的租金收入，依照12%的稅申報繳納房產(chǎn)稅。這里需要指出的是，對于一次性收取租金的，應以實際收到的租金作為計稅依據(jù)，不可分期申報繳納房產(chǎn)稅。如果分年收取租金，則第三年~第五年，甲方每年應繳納的房產(chǎn)稅為14.4萬元（120×12％）；如果第三年初一次性收取的租金350萬元，則甲方于收取租金的次月起一次性申報繳納房產(chǎn)稅42萬元（350×12％）。