房企是否存在3.8萬億土地增值稅巨額欠繳?央視日前一則報道，連日來引發(fā)國內(nèi)知名房企的聯(lián)合反彈。一直到11月26日晚間，國稅總局回應(yīng)稱，上述巨額欠稅為推算有誤，市場對于這一爭論基于的算法博弈基本塵埃落定。

　　對于上市房企而言，該事件引發(fā)的影響或難迅速消解。

　　11月26日，北京某上市房企高管受訪時推測，下一步，各地地稅部門對于房地產(chǎn)增值稅的清算力度或加強，不過同時指出，該事件對于上市房企的財務(wù)影響有限。

　　實際上歷次加強土地增值稅清算管理的制度出臺，都會引起市場對于上市房企業(yè)績層面的擔(dān)憂。加上上述事件逐漸由會計算法之爭，升級為土地增值稅的稅制可行性之爭，可能會引發(fā)各地地稅部門從嚴清算，甚至通過政策調(diào)整加快項目清算的要約。

　　與此同時，深圳地稅人士在回應(yīng)上述事件時，也指出土地增值稅的問題不在拖欠而在偷逃�！　”緢笥浾呗�(lián)系多位業(yè)內(nèi)人士，均認為央視解讀失誤背后，房企土地增值稅確實仍存未繳的情況，不過對于這一規(guī)模的測算，可能會在數(shù)千億元。

　　中小型房企或無錢繳足

　　為什么土地增值稅頻頻被單列出，成為影響上市房企投資情緒，甚至引發(fā)公眾極大關(guān)注的議題?

　　由于目前各地在征繳土地增值稅時，由于存在政策差異，以及房企在應(yīng)對相關(guān)納稅條約上，存在諸多避稅操作空間，因此其中隱藏的未繳額度往往令市場驚詫。

　　盡管央視引用的算法被證實誤讀，不過不少業(yè)內(nèi)人士隨后也推算了所謂的“欠繳”規(guī)模。譬如11月25日國泰君安推測，以2005年-2012年，全國商品房累計銷售額乘以5%的稅率，扣除已繳額之后，行業(yè)整體未交額7500億元;以萬科計提的58億作為基數(shù)，根據(jù)市場份額反推，該數(shù)據(jù)為3000億元左右的規(guī)模。

　　如果按照3000億元簡單估算，上市房企從中影響幾多?

　　11月27日，北京某投資咨詢公司高管受訪時推算，簡單按照目前上市房企占整個行業(yè)15%的市場份額計算，攤派到上市房企頭上，約450億元。

　　“這應(yīng)該算是比較保守的算法”。該人士同時指出，“延后繳納或者通過手段合理避稅，都對房企的資金面利好。目前市場融資成本太高，數(shù)十億的資金一年融資成本就達到幾個億�！�

　　按照日前公布的上市公司三季度報告，A股市場約130余家上市房企期末現(xiàn)金及等價物的規(guī)模約3300億元，450億元在該數(shù)據(jù)中占比14%左右。

　　“對于大型開發(fā)商來說，影響可能有限，比如萬科銷售額能達到千萬以上，而其已計提未達到清算條件增值稅58億，因此繳納這筆稅費的經(jīng)營壓力并不會太大。”按照北京某開發(fā)商人士的說法。

　　與此同時，上市房企的現(xiàn)金流卻呈現(xiàn)明顯的兩極分化，不同地區(qū)不同規(guī)模的房企可能受到的影響并不一樣。

　　除了為首的8家現(xiàn)金流達到100億左右甚至以上之外，還有近80家三季度末現(xiàn)金流小于10億元，甚至有20余家少于億元規(guī)模，5家少于千萬元規(guī)模。如果按照已計提未達到清算條件增值稅的口徑計算，或有中小型上市公司現(xiàn)金流量無法覆蓋未繳額度。

　　“在高房價的拉動下，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率一直較高，使得上市公司預(yù)繳和清算差距還是存在一定差距，如果地方政府加速清算，并要求上市公司補交土地增值稅，可能對部分上市公司的現(xiàn)金流量表造成一定的影響�！鄙鲜鐾顿Y咨詢公司人士表示。

   清算從嚴的預(yù)期

　　目前市場對于土地增值稅征繳一旦從嚴帶來的市場影響仍存分歧。

　　部分券商人士受訪時認為，即使地稅部門從嚴清算，要求上市房企迅速補繳，但是由于各家公司普遍計提比較充分，因此對于利潤表和資產(chǎn)負債表不會造成明顯影響;而且由于項目仍需要達到清算條件才會清算，并不會出現(xiàn)將集體費用全部交清的情況，而對現(xiàn)金流量表的影響也有限。

　　從目前監(jiān)管層的表態(tài)來看，已經(jīng)基本認可目前房企未繳額并不屬于逃稅的說法。但是部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，由于房地產(chǎn)增值稅引發(fā)公共關(guān)注事件，可能引起各地地稅部門對于房企項目的審計和清算力度加大。

　　“部分地方征繳原本就比較嚴格，尤其是項目較少的開發(fā)商，地稅部門全都盯著”。按照上述房企高管的說法，北京地稅部門日前剛剛對該公司在京地產(chǎn)項目進行了審計，而且審計十分嚴格。

　　而另一家河北上市房企的高管則指出，毛利率高的公司影響會大些，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率逐漸走低，預(yù)繳和需繳的差距也會逐漸變小甚至消失。

　　11月26日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的對外公告也頗耐市場尋味。按照當(dāng)日晚間，該會發(fā)布的聲明中，相比當(dāng)日下午中國房地產(chǎn)協(xié)會會議中發(fā)布的版本，不少措辭都有所修改。譬如在第一條中聲明，開發(fā)企業(yè)必須依法納稅，評判企業(yè)是否欠繳稅費的依據(jù)是現(xiàn)有的法律法規(guī)。而在當(dāng)日下午發(fā)布的版本中，同一位置則表示“房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，為國家發(fā)展做出相當(dāng)之貢獻，此為世之共識�！�

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)測，多數(shù)房企可能仍然希望執(zhí)行目前的土地增值稅征繳辦法，把爭論界定在現(xiàn)行法律框架之內(nèi)。同一天，本報記者致電任志強采訪關(guān)于稅制及其征繳方式的問題，對此任并未作出答復(fù)。

　　而在今年6月份，河北曾開始大規(guī)模清算土地增值稅，也是該省首次對該稅種進行大規(guī)模的嚴格清算。而同時，也有消息稱，東部某省部分地區(qū)曾出臺政策，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳比例。這或許暗含了未來政策的走向。