房企是否存在3.8萬(wàn)億土地增值稅巨額欠繳?央視日前一則報(bào)道，連日來(lái)引發(fā)國(guó)內(nèi)知名房企的聯(lián)合反彈。一直到11月26日晚間，國(guó)稅總局回應(yīng)稱(chēng)，上述巨額欠稅為推算有誤，市場(chǎng)對(duì)于這一爭(zhēng)論基于的算法博弈基本塵埃落定。

　　對(duì)于上市房企而言，該事件引發(fā)的影響或難迅速消解。

　　11月26日，北京某上市房企高管受訪時(shí)推測(cè)，下一步，各地地稅部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)增值稅的清算力度或加強(qiáng)，不過(guò)同時(shí)指出，該事件對(duì)于上市房企的財(cái)務(wù)影響有限。

　　實(shí)際上歷次加強(qiáng)土地增值稅清算管理的制度出臺(tái)，都會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)于上市房企業(yè)績(jī)層面的擔(dān)憂。加上上述事件逐漸由會(huì)計(jì)算法之爭(zhēng)，升級(jí)為土地增值稅的稅制可行性之爭(zhēng)，可能會(huì)引發(fā)各地地稅部門(mén)從嚴(yán)清算，甚至通過(guò)政策調(diào)整加快項(xiàng)目清算的要約。

　　與此同時(shí)，深圳地稅人士在回應(yīng)上述事件時(shí)，也指出土地增值稅的問(wèn)題不在拖欠而在偷逃�！　”緢�(bào)記者聯(lián)系多位業(yè)內(nèi)人士，均認(rèn)為央視解讀失誤背后，房企土地增值稅確實(shí)仍存未繳的情況，不過(guò)對(duì)于這一規(guī)模的測(cè)算，可能會(huì)在數(shù)千億元。

　　中小型房企或無(wú)錢(qián)繳足

　　為什么土地增值稅頻頻被單列出，成為影響上市房企投資情緒，甚至引發(fā)公眾極大關(guān)注的議題?

　　由于目前各地在征繳土地增值稅時(shí)，由于存在政策差異，以及房企在應(yīng)對(duì)相關(guān)納稅條約上，存在諸多避稅操作空間，因此其中隱藏的未繳額度往往令市場(chǎng)驚詫。

　　盡管央視引用的算法被證實(shí)誤讀，不過(guò)不少業(yè)內(nèi)人士隨后也推算了所謂的“欠繳”規(guī)模。譬如11月25日國(guó)泰君安推測(cè)，以2005年-2012年，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額乘以5%的稅率，扣除已繳額之后，行業(yè)整體未交額7500億元;以萬(wàn)科計(jì)提的58億作為基數(shù)，根據(jù)市場(chǎng)份額反推，該數(shù)據(jù)為3000億元左右的規(guī)模。

　　如果按照3000億元簡(jiǎn)單估算，上市房企從中影響幾多?

　　11月27日，北京某投資咨詢(xún)公司高管受訪時(shí)推算，簡(jiǎn)單按照目前上市房企占整個(gè)行業(yè)15%的市場(chǎng)份額計(jì)算，攤派到上市房企頭上，約450億元。

　　“這應(yīng)該算是比較保守的算法”。該人士同時(shí)指出，“延后繳納或者通過(guò)手段合理避稅，都對(duì)房企的資金面利好。目前市場(chǎng)融資成本太高，數(shù)十億的資金一年融資成本就達(dá)到幾個(gè)億�！�

　　按照日前公布的上市公司三季度報(bào)告，A股市場(chǎng)約130余家上市房企期末現(xiàn)金及等價(jià)物的規(guī)模約3300億元，450億元在該數(shù)據(jù)中占比14%左右。

　　“對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響可能有限，比如萬(wàn)科銷(xiāo)售額能達(dá)到千萬(wàn)以上，而其已計(jì)提未達(dá)到清算條件增值稅58億，因此繳納這筆稅費(fèi)的經(jīng)營(yíng)壓力并不會(huì)太大�！卑凑毡本┠抽_(kāi)發(fā)商人士的說(shuō)法。

　　與此同時(shí)，上市房企的現(xiàn)金流卻呈現(xiàn)明顯的兩極分化，不同地區(qū)不同規(guī)模的房企可能受到的影響并不一樣。

　　除了為首的8家現(xiàn)金流達(dá)到100億左右甚至以上之外，還有近80家三季度末現(xiàn)金流小于10億元，甚至有20余家少于億元規(guī)模，5家少于千萬(wàn)元規(guī)模。如果按照已計(jì)提未達(dá)到清算條件增值稅的口徑計(jì)算，或有中小型上市公司現(xiàn)金流量無(wú)法覆蓋未繳額度。

　　“在高房?jī)r(jià)的拉動(dòng)下，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率一直較高，使得上市公司預(yù)繳和清算差距還是存在一定差距，如果地方政府加速清算，并要求上市公司補(bǔ)交土地增值稅，可能對(duì)部分上市公司的現(xiàn)金流量表造成一定的影響。”上述投資咨詢(xún)公司人士表示。

   清算從嚴(yán)的預(yù)期

　　目前市場(chǎng)對(duì)于土地增值稅征繳一旦從嚴(yán)帶來(lái)的市場(chǎng)影響仍存分歧。

　　部分券商人士受訪時(shí)認(rèn)為，即使地稅部門(mén)從嚴(yán)清算，要求上市房企迅速補(bǔ)繳，但是由于各家公司普遍計(jì)提比較充分，因此對(duì)于利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表不會(huì)造成明顯影響;而且由于項(xiàng)目仍需要達(dá)到清算條件才會(huì)清算，并不會(huì)出現(xiàn)將集體費(fèi)用全部交清的情況，而對(duì)現(xiàn)金流量表的影響也有限。

　　從目前監(jiān)管層的表態(tài)來(lái)看，已經(jīng)基本認(rèn)可目前房企未繳額并不屬于逃稅的說(shuō)法。但是部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)增值稅引發(fā)公共關(guān)注事件，可能引起各地地稅部門(mén)對(duì)于房企項(xiàng)目的審計(jì)和清算力度加大。

　　“部分地方征繳原本就比較嚴(yán)格，尤其是項(xiàng)目較少的開(kāi)發(fā)商，地稅部門(mén)全都盯著”。按照上述房企高管的說(shuō)法，北京地稅部門(mén)日前剛剛對(duì)該公司在京地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了審計(jì)，而且審計(jì)十分嚴(yán)格。

　　而另一家河北上市房企的高管則指出，毛利率高的公司影響會(huì)大些，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率逐漸走低，預(yù)繳和需繳的差距也會(huì)逐漸變小甚至消失。

　　11月26日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的對(duì)外公告也頗耐市場(chǎng)尋味。按照當(dāng)日晚間，該會(huì)發(fā)布的聲明中，相比當(dāng)日下午中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)議中發(fā)布的版本，不少措辭都有所修改。譬如在第一條中聲明，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須依法納稅，評(píng)判企業(yè)是否欠繳稅費(fèi)的依據(jù)是現(xiàn)有的法律法規(guī)。而在當(dāng)日下午發(fā)布的版本中，同一位置則表示“房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，為國(guó)家發(fā)展做出相當(dāng)之貢獻(xiàn)，此為世之共識(shí)�！�

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)測(cè)，多數(shù)房企可能仍然希望執(zhí)行目前的土地增值稅征繳辦法，把爭(zhēng)論界定在現(xiàn)行法律框架之內(nèi)。同一天，本報(bào)記者致電任志強(qiáng)采訪關(guān)于稅制及其征繳方式的問(wèn)題，對(duì)此任并未作出答復(fù)。

　　而在今年6月份，河北曾開(kāi)始大規(guī)模清算土地增值稅，也是該省首次對(duì)該稅種進(jìn)行大規(guī)模的嚴(yán)格清算。而同時(shí)，也有消息稱(chēng)，東部某省部分地區(qū)曾出臺(tái)政策，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳比例。這或許暗含了未來(lái)政策的走向。