【導(dǎo)讀】從11月24日央視報(bào)道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬億土地增值稅至今，關(guān)于房企“欠稅門”的爭論一直未平息，各方各執(zhí)一詞、互不相讓。

　　房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，央視所說的欠稅屬于“應(yīng)繳未繳”稅額，在開發(fā)項(xiàng)目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。而且，根據(jù)2012年132家A股上市房企年報(bào)，這些企業(yè)2012年的稅費(fèi)總額已經(jīng)超過了凈利潤，萬科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤的2倍、1.5倍和1.4倍，房企稅負(fù)太重，當(dāng)減稅而非加稅;學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地增值稅不僅稅制結(jié)構(gòu)超復(fù)雜(先預(yù)繳、后清算)，而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時間不可控)，無法避免房企有效避稅的結(jié)果。對于央視的報(bào)道，國稅總局做出回應(yīng)稱，“欠稅的巨額推算的方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時，國稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。

　　既然主管當(dāng)局都認(rèn)為，由于客觀上的原因，土地增值稅征管存在困難，繼續(xù)維持“一筆糊涂賬”的狀態(tài)無法扭轉(zhuǎn)，這意味著有關(guān)房企巨額“欠稅”的爭論將最終不了了之。但是，就像不久前報(bào)道“星巴克暴利”一樣，央視將這樣一個“小稅種”揪出來并非犯了基本財(cái)務(wù)概念上的錯誤，將“應(yīng)繳”錯解為“欠繳”。社會各界對于土地增值稅問題上的“糾結(jié)”絕非因該稅種稅制設(shè)計(jì)、征管難度大和成本高而造成，背后隱藏著房地產(chǎn)行業(yè)的重大問題。就像房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收，盡管存在不動產(chǎn)登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因，但這兩個稅種從本世紀(jì)初就納入議事日程，但到現(xiàn)在的10多年間，之所以遲遲無法進(jìn)入實(shí)質(zhì)性征收，制約因素絕非是這些客觀原因。

　　客觀地講，相比行業(yè)內(nèi)外其他稅種，土地增值稅征繳確實(shí)存在更大的操作空間，比如開發(fā)商可以通過項(xiàng)目跨年開發(fā)、分期預(yù)售、延期竣工等方式來拖延結(jié)算時點(diǎn)，甚至以社區(qū)整體配套逐年建成和完善，將單體項(xiàng)目結(jié)算時點(diǎn)無限期推后;而且可以通過做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來降低土地增值部分。但是，相對于征管工作來講，這些問題僅僅是技術(shù)上的問題，任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問題。在這一點(diǎn)上，個人所得稅在征管時面臨的規(guī)避稅負(fù)空間和手段不會比土地增值稅少多少。

　被大家忽略的問題是，對于開發(fā)商和地方政府來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所包含的內(nèi)容之豐富、邊界之寬泛是簡單的商品房建設(shè)所無法涵蓋的，土地增值稅的納稅增值也絕非房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入單純地扣除結(jié)算成本項(xiàng)的凈增值額。比如說，由開發(fā)商承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的公共基礎(chǔ)設(shè)施(道路、水電煤氣等)，由開發(fā)商進(jìn)行土地的一級開發(fā)(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍，特別在城市新區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)、城市新地標(biāo)建設(shè)、城市舊改中非常常見。但事實(shí)上，這些基礎(chǔ)開發(fā)本來應(yīng)該是由當(dāng)?shù)卣�府來承�?dān)的。當(dāng)然，政府一般也會通過土地廉價出讓、土地一二級聯(lián)動，或者是稅收減免來回饋開發(fā)商，而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過會計(jì)上“成本-收益”的比對來核算。因此，基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算收入減去土地購置、建筑安裝等結(jié)算成本的土地增值核算模式是不可行的，結(jié)算成本無法將開發(fā)商對于整個區(qū)域公共服務(wù)配套的支出完全考慮在內(nèi)，而結(jié)算收益應(yīng)該扣除開發(fā)商對于區(qū)域整體價值提升的貢獻(xiàn)，而此類成本和收益在會計(jì)上是無法核算的，例如開發(fā)商對于區(qū)域開發(fā)價值的培養(yǎng)和貢獻(xiàn)是難以在會計(jì)上核算的。

　　土地增值稅屬于地方稅，開征該稅種的原本用意在于調(diào)節(jié)土地增值收益，開征的背景是上世紀(jì)90年代初沿海地區(qū)瘋狂的“炒地”行為。但目前看，地方政府看重土地，除了土地出讓后對增值收益征稅外，更重視的是以土地出讓帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這樣的經(jīng)濟(jì)體量(GDP政績)和相應(yīng)的營業(yè)稅稅基(地方稅收的“大頭”)是土地增值稅所無法比擬的，這就是為何地方政府犧牲土地收益來招商引資的原因，甚至在有的情況下連土地增值稅都會減免。據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道，號稱地產(chǎn)界“勞斯萊斯”的星河灣在2009年進(jìn)入鄂爾多斯后，擬規(guī)劃建設(shè)該市有史以來最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃面積11820畝，規(guī)劃人口5.6萬人。為了綁定星河灣對于鄂爾多斯市的長期投資，根據(jù)星河灣方面與鄂爾多斯市政府簽訂的投資協(xié)議，當(dāng)?shù)爻�了保證星河灣項(xiàng)目用地不少于1萬畝，建設(shè)用地不少于5000畝外，更承諾，如果星河灣方面不轉(zhuǎn)讓該處土地，將免除相關(guān)的土地增值稅。

　　可以說，與地方政府嚴(yán)格清算房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得的土地增值稅額相比，開發(fā)商前期投入和后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)對于項(xiàng)目所在地整體地價升值的貢獻(xiàn)、區(qū)域整體開發(fā)品質(zhì)的提升、區(qū)域后續(xù)開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施條件的完善，甚至是城市面貌的改善等等，都具有長遠(yuǎn)的意義，對于地方政府固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)總量、稅收收入、GDP政績等具有持續(xù)的貢獻(xiàn)。這是短期的、數(shù)得見的土地增值稅所無法比擬的。即使是算經(jīng)濟(jì)賬，二者也不在一個數(shù)量級上，這就是為何國內(nèi)知名的大型開發(fā)商受到各地方政府待見的主要原因。

　　因此，土地增值稅在我國不具備嚴(yán)格征收的基礎(chǔ)，2007年以來的7年，之所以我國土地增值稅年均增幅達(dá)到47.7%，很大程度上是房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴(kuò)張，而并非地方稅務(wù)征管部門嚴(yán)格征管的結(jié)果。2008-2012年，房地產(chǎn)上市公司年均土地增值稅稅率僅為5.7%，這不僅與30%-60%的稅率累進(jìn)設(shè)置相差甚遠(yuǎn)，而且與2003年以來地價水平年均上漲23%(根據(jù)REICO統(tǒng)計(jì))的現(xiàn)實(shí)也不相符。

　　土地增值稅征收不力不在稅制設(shè)計(jì)復(fù)雜，盡管增值稅和所得稅都存在避稅空間、跨期的問題，但實(shí)施多極累進(jìn)是國際慣例，不能成為簡化稅種的依據(jù);對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“先預(yù)征-后清算”的征收模式，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目超長開發(fā)周期的特征。在我國，這一周期更長，更需要這樣的征收模式，而且也符合根據(jù)收支實(shí)現(xiàn)制來調(diào)整實(shí)際納稅額的原則。我國之所以在關(guān)鍵的“清算”環(huán)節(jié)流于形式，并不在于會計(jì)核算本身，而在于“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況確實(shí)復(fù)雜”，前述國稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人所言的“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜”可能道出了其中的緣由。