問：我公司是一生產(chǎn)加工企業(yè)，因經(jīng)營不善，現(xiàn)需將部分土地、房產(chǎn)(舊房)以資抵債，土地和房屋經(jīng)過評估機構(gòu)以評估。請問：1、房屋和土地是分開算還是合并算土地增值稅。2、舊房屋有哪些扣除項目。

　　答：1、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅問題

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　根據(jù)上述規(guī)定，對于以土地、房產(chǎn)抵償債務(wù)的行為，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物繳納土地增值稅。在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓行為進行征收，如果轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時一并轉(zhuǎn)讓地上建筑物，則一并計算土地增值稅。

　　2、轉(zhuǎn)讓舊房扣除問題

　　《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕048號)第十條“關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題”規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第七條規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　根據(jù)上述規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)當(dāng)按照房屋及建筑物的評估價格和支付的土地價款及在轉(zhuǎn)讓過程中交納的稅金等來確定扣除項目金額。如果不能提供支付土地價款的憑據(jù)，則不得扣除取得土地使用權(quán)時的金額。