房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，邀請(qǐng)了某大型房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)責(zé)人DAvoser，從實(shí)踐的視角來(lái)分享房地產(chǎn)企業(yè)如何有效的進(jìn)行稅務(wù)管理，對(duì)于動(dòng)輒數(shù)億的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，管理的好與不好的代價(jià)是相當(dāng)巨大的。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理特色

　　一談到房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理，嘉賓DAvoser感慨地說(shuō)，這是個(gè)大話題，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，幾乎稅法中所有分稅種都能涉及到，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用水、契稅、個(gè)人所得稅等等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是很有特色的一個(gè)行業(yè)，各種稅每個(gè)階段都不同，前期、中期、后期每個(gè)階段涉及到的稅以及繳納方法都不一樣，不像制造業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)階段所交的稅種都是一樣的。土地增值稅是本次分享的重點(diǎn)，包括流程、資料、管控等等，試圖通過(guò)嘉賓的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蜃屫?cái)務(wù)人員少走很多彎路。

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)行業(yè)的特色就是稅種多，幾乎稅法中所有分稅種都能涉及到，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用水、契稅、個(gè)人所得稅等等;稅額大，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾個(gè)億幾十億甚至幾百億，稅負(fù)比較高，特別是大城市，消費(fèi)能力高，房?jī)r(jià)高，稅也高;行業(yè)的特性，不像其他企業(yè)是永續(xù)性，房地產(chǎn)行業(yè)是非永續(xù)性，一般項(xiàng)目都有個(gè)經(jīng)營(yíng)期兩年三年五年十年，從產(chǎn)品的立項(xiàng)、開(kāi)始建設(shè)、開(kāi)始賣到產(chǎn)品的交付、結(jié)算等等，除了一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的項(xiàng)目需要運(yùn)營(yíng)以外，其他的項(xiàng)目結(jié)束的時(shí)候就開(kāi)始清算了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)稅收法規(guī)很多都是暫行條例，沒(méi)有明文的稅法，地方稅務(wù)部門還會(huì)有一些成文或是不成文的地方政策，由于地方稅收政策尺度比較大，財(cái)務(wù)人員一定要跟地方的財(cái)稅部門的人員溝通。相應(yīng)的籌劃空間比較大，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，這也是各級(jí)政府管控的重點(diǎn)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員的能力需求

　　嘉賓DAvoser認(rèn)為，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特色，就要求房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員要有很強(qiáng)的稅務(wù)實(shí)務(wù)操作的能力，需要具備很廣泛的稅務(wù)知識(shí)，要有成長(zhǎng)性，有綜合性的稅務(wù)管理理念，財(cái)務(wù)人員不僅在項(xiàng)目的可研階段，還得在項(xiàng)目摘牌、立項(xiàng)、定價(jià)、銷售等階段充分的參與、全面的統(tǒng)籌，需要與開(kāi)發(fā)部門、成本營(yíng)銷等部門有密切的溝通，不僅要了解財(cái)務(wù)的知識(shí)、核算知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)，還要懂得稅務(wù)成本、建設(shè)工程單位的一些專業(yè)知識(shí)，把握項(xiàng)目各個(gè)階段的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目結(jié)束后的清算工作有非常重要的作用。

　　項(xiàng)目的清算主要兩種方式，納稅人可以自己申請(qǐng)自行清算，或是稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算。最好找有相關(guān)資質(zhì)的中介準(zhǔn)備好資料。

　　三、土地增值稅的案例實(shí)踐

　　嘉賓DAvoser強(qiáng)調(diào)，企業(yè)項(xiàng)目清算的時(shí)候要注意當(dāng)?shù)氐奶厣�和要求，需要�?cái)務(wù)人員做充分的溝通，清算的時(shí)間一定做個(gè)充分的預(yù)估，一般來(lái)說(shuō)在清算的那一年土地增值稅會(huì)很多，銷售如收入產(chǎn)生的利潤(rùn)也許當(dāng)年比較少，如果當(dāng)年沒(méi)有清算，延續(xù)到下一年清算，會(huì)造成清算的土地增值稅，沒(méi)有足夠的利潤(rùn)去沖抵，造成永久的所得稅的損失。這就要把握住清算的時(shí)間，盡量早做計(jì)劃，或是提前準(zhǔn)備好清算。

　　嘉賓DAvoser以一個(gè)項(xiàng)目為案例，詳細(xì)介紹了土地增值稅清算管理工作、所得稅管理工作以及房地產(chǎn)企業(yè)涉及的其他小稅種，包括政策依據(jù)、核算方法、匯算清繳的管控等方面的內(nèi)容。并且強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就開(kāi)始建立與稅局良好的溝通，才能在最后的清算階段做到既符合國(guó)家稅法要求，又能實(shí)現(xiàn)合理納稅的有機(jī)結(jié)合。

　　嘉賓DAvoser是在出差途中完成了這次的分享活動(dòng)，同樣來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)的參加者如此評(píng)價(jià)：“嘉賓的專業(yè)就在于講到什么都能信手拈來(lái)，這是多年用心積累的結(jié)果�！�