第六節(jié) 固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)

　　一、固定資產(chǎn)

　　(一)固定資產(chǎn)概述

　　固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有下列特征的有形資產(chǎn)：

　　(1)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租(非房產(chǎn)出租)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的;

　　(2)使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

　　固定資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

　　(1)與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(2)該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　固定資產(chǎn)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)用途分類(lèi)、綜合分類(lèi)

　　科目設(shè)置：“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”

　　(二)取得固定資產(chǎn)

　　1.外購(gòu)固定資產(chǎn)

　　企業(yè)外購(gòu)固定資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專(zhuān)業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。

　　以一筆款項(xiàng)購(gòu)入多項(xiàng)沒(méi)有單獨(dú)標(biāo)價(jià)的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照各項(xiàng)固定資產(chǎn)的公允價(jià)值比例對(duì)總成本進(jìn)行分配，分別確定各項(xiàng)固定資產(chǎn)的成本。

　　2.建造固定資產(chǎn)

　　(1)自營(yíng)工程

　　(2)出包工程

　　(三)固定資產(chǎn)的折舊

　　除以下情況外，企業(yè)應(yīng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊：

　　(1)已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);

　　(2)按照規(guī)定單獨(dú)估計(jì)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。

　　折舊方法：年限平均法、工程量法、雙倍余額抵減法、年數(shù)總和法

　　賬務(wù)處理：

　　(1)基本生產(chǎn)車(chē)間使用的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊應(yīng)計(jì)入制造費(fèi)用，并最終計(jì)入所生產(chǎn)產(chǎn)品成本;

　　(2)管理部門(mén)使用的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用;

　　(3)銷(xiāo)售部門(mén)所使用的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用;

　　(4)未使用的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用;

　　(5)自行建造固定資產(chǎn)過(guò)程中使用的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊應(yīng)計(jì)入在建工程成本。

　　(6)經(jīng)營(yíng)租出的固定資產(chǎn)，其計(jì)提的折舊額應(yīng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

　　(四)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出

　　固定資產(chǎn)后續(xù)支出，是指固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。

　　(五)固定資產(chǎn)的處置

　　(1)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)

　　(2)發(fā)生的清理費(fèi)用等

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　貸：銀行存款

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　　(3)收到出售固定資產(chǎn)的價(jià)款、殘料價(jià)值、變價(jià)收入等

　　借：銀行存款

　　原材料

　　貸：固定資產(chǎn)清理

　　(4)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)凈損益

　　借：營(yíng)業(yè)外支出

　　貸：固定資產(chǎn)清理

　　或者：相反分錄

　　(六)固定資產(chǎn)清查

　　1.固定資產(chǎn)盤(pán)盈

　　作為前期差錯(cuò)處理。

　　借：固定資產(chǎn)

　　貸：以前年度損益調(diào)整

　　借：以前年度損益調(diào)整

　　貸：盈余公積

　　利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn)

　　2.固定資產(chǎn)盤(pán)虧

　　企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中盤(pán)虧的固定資產(chǎn)，按盤(pán)虧固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢――待處理固定資產(chǎn)損益”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊，借記“累計(jì)折舊”科目，按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備。借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)，貸記“固定資產(chǎn)”科目。按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時(shí)，按可收回的保險(xiǎn)賠償或過(guò)失人賠償，借記“其他應(yīng)收款”科目，按應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出的金額。借記“營(yíng)業(yè)外支出――盤(pán)虧損失”科目。貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目。

　　(七)固定資產(chǎn)減值

　　可收回金額低于賬面價(jià)值，確認(rèn)減值損失：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　二、投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　(1)自用房地產(chǎn)

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)

　　(二)投資性房地產(chǎn)的取得

　　將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：

　　(1)與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

　　(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量

　　1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　成本模式和公允價(jià)值模式

　　同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

　　已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　成本模式下的處置：

　　處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

　　公允價(jià)值模式下的處置：

　　處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目;同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。