第三節(jié) 　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算 

一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則
　　確認房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。

二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法
　(一)完全應(yīng)計法――即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：Ａ、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。

　　在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認利息收入的一種會計處理方法。

　(二)完工百分比法
　　采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應(yīng)計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。

　(三)分期收款法
　　當(dāng)某項房地產(chǎn)交易實質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。

　�。�.應(yīng)收賬款的計價
　　采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。

　　2.開發(fā)成本的預(yù)計
　　分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，因此，在銷售時就應(yīng)確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計以后發(fā)生的開發(fā)成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置
１、“經(jīng)營收入”――核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入。同時，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細分類賬。
2、“經(jīng)營成本”――核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。同時，按經(jīng)營成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設(shè)置明細賬。
3、“其他業(yè)務(wù)收入”――核算主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。
4、“其他業(yè)務(wù)支出”――核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等。
5、“經(jīng)營稅金及附加”

四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理
　(一)土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理
　　　１、 交款提貨的銷售方式
　　在收到貨款時：借：銀行存款 
  貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入
　　　　　 　            --商品房銷售收入
　　同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：
　　借：經(jīng)營成本--土地轉(zhuǎn)讓成本
　　　　 --商品房銷售成本
　　　　貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)
　　　　　　 --房屋開發(fā)
　　2、 預(yù)收貨款的銷售方式
　　3、 托收承付的銷售方式　　將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
　　借：銀行存款
　　　　貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入
　　　　 --商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！
　　4、 分期收款的銷售方式
　�。ǎ保┰诟冻鲣N售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

　　借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房
�。�2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬：   （3）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
　　借：銀行存款 借：經(jīng)營成本--商品房或土地銷售成本
　　　　貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房
(二)配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理
　　其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細賬，其賬務(wù)處理與前相同
(三)代建工程銷售的賬務(wù)處理
　　代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認后，記入“經(jīng)營收入--代建工程銷售收入”明細賬。