五、租賃合同

    租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。特征：(1)是諾成、雙務(wù)、有償合同;(2)轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán);(3)具有期限性和連續(xù)性;(4)標(biāo)的物為特定的非消耗物。

　　1、租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。 

　　提示：租賃合同中以下情況視為不定期租賃：

　　(1)租賃期限在6個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，沒(méi)有采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【例題】當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為(　)。(2007年)

　　A、租賃期為6個(gè)月

　　B、租賃期為2年

　　C、租賃期為20年

　　D、不定期租賃

　　答案：D

　　解析：本題考核點(diǎn)是租賃合同的租賃期限。《合同法》第二百三十二條，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　2、維修義務(wù)

　　(1)在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)

　　(2)在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)

　　3、賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　4、租人出賣(mài)房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利(法定權(quán)利)。

　　5、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　【舉例】A將房屋出租給B，B經(jīng)過(guò)出租人A的同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給c，那么原來(lái)的租賃合同繼續(xù)有效，如果房屋發(fā)生損壞的，由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　6、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【舉例】A將房屋出租給B，租期為2006年1月1日一2007年1月1日，A在2006年7月1日時(shí)欲將房屋銷(xiāo)售給C，那么租賃合同優(yōu)先，租賃合同在有限期限內(nèi)對(duì)房屋受讓人C繼續(xù)有效。

　　【例題】甲與乙于2007年1月1日簽訂一份租賃期為12個(gè)月的房屋租賃合同，租賃期內(nèi)甲未經(jīng)乙同意又將該出租的房屋出賣(mài)給了丙。下列說(shuō)法正確的是(　)。

　　A.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效

　　B.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同無(wú)效

　　C.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效

　　D.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同經(jīng)丙認(rèn)可后繼續(xù)有效

　　答案：C

　　解析：甲為房屋所有權(quán)人，其與丙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不需要乙的同意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，故甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效，所以C項(xiàng)說(shuō)法正確。