地役權(quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)，在性質(zhì)上屬于用益物權(quán)的范圍，是按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱需役地(即地役權(quán)人的土地)；提供給他人使用的土地，稱供役地。地役權(quán)的“役”，即“使用”的意思。例如，甲乙兩塊承包地相鄰，甲為了節(jié)省時(shí)間，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙允許甲通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙的承包地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙地稱為供役地，甲地稱為需役地。

　　通過設(shè)定地役權(quán)，需役地人使自己的地產(chǎn)充分增值，供役地人電樂得以閑置的不動(dòng)產(chǎn)資源從租金獲得收益，于人于己，雙贏互利，各得其所，一方面最大程度地滿足了各方之需，另方面充分發(fā)揮了地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。較相鄰關(guān)系言，地役權(quán)才具地盡其利、物盡其用、人得其需的功效。地役權(quán)具有如下特點(diǎn)：

　　地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)。在地役權(quán)關(guān)系中，需役地和供役地屬于不同的土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人。利用他人的不動(dòng)產(chǎn)來提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益，是地役權(quán)設(shè)立的主要目的。所謂利用他人的不動(dòng)產(chǎn)并不以實(shí)際占有他人不動(dòng)產(chǎn)為要件，而是對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置一定的負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)主要表現(xiàn)在：一是容忍義務(wù)。如允許他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的權(quán)利受到某種限制。二是不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務(wù)。在某些情況下，地役權(quán)人為了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附屬設(shè)施，如為實(shí)現(xiàn)排水地役權(quán)，而要在供役地建筑一個(gè)水泵。這時(shí)，供役地權(quán)利人就不得妨害地役權(quán)人行使其權(quán)利。

　　地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益。地役權(quán)的設(shè)立，必須是以增加需役地的利用價(jià)值和提高其效益為前提。此種“效益”既包括生活上得到的便利，也包括經(jīng)營(yíng)上獲得的效益，如為需役地的便利而在供役地上設(shè)立的排水、通行、鋪設(shè)管線等，也包括非財(cái)產(chǎn)的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如為需役地上的視野寬廣而設(shè)定的眺望地役權(quán)等。

　　地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。地役權(quán)是地役權(quán)人和供役地權(quán)利人之間達(dá)成的以設(shè)立地役權(quán)為目的和內(nèi)容的合同。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。