司法考試民法考點：不動產(chǎn)物權(quán)的變動

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)這條規(guī)定，我國的不動產(chǎn)物權(quán)的變動采取的是登記生效主義。即不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。

同時該條還規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！痹诳荚囍幸�注意“法律另有規(guī)定的除外”的情形：

1、《物權(quán)法》第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2、《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)變動的特殊情況：

（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。

（2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。但是注意一點，依照上述三種情形享有不動產(chǎn)物權(quán)的，當(dāng)事人在處分該物權(quán)時，仍需依照法律規(guī)定先辦理登記，將不動產(chǎn)物權(quán)登記于自己名下，然后才能完成轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

3、根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定以及國家的實際情況，物權(quán)法特別規(guī)定，特別物權(quán)的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件。這些情形主要有：

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。從這條規(guī)定來看，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋就不動產(chǎn)物權(quán)的登記方式及生效時間也作了詳細規(guī)定：

1、凡是以登記為生效條件，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機關(guān)發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)�！段餀�(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。房屋登記機構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

2、《物權(quán)法》為了保障不動產(chǎn)物權(quán)變動合同中當(dāng)事人的合法權(quán)益，還就不動產(chǎn)物權(quán)變動合同中的預(yù)告登記做了專門規(guī)定�！段餀�(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

3、更正登記與異議登記。更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人基于登記取得不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。更正登記既可以由權(quán)利人及利害關(guān)系人提起申請，在登記簿記載的權(quán)利人同意的情況下更正；也可以是利害關(guān)系人提起申請且有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機關(guān)作出更正登記。