2016年度匯算清繳大練兵

直擊填報項(xiàng)目 實(shí)務(wù)疑難解答

張先生于2016年4月購買寫字樓一間，支付價款50萬元，當(dāng)時取得了營業(yè)稅發(fā)票，隨即按4%的稅率繳納契稅2萬元。在2016年6月，程女士購買商鋪一間，支付價稅合計款項(xiàng)63萬元，按不含稅價款60萬元依4%的稅率繳納契稅2.4萬元。時至2016年12月，張先生將所購的寫字樓以81.5萬元出售，程女士將所購商鋪以94.5萬元出售。但因此前遭遇特殊原因，兩人的原購房發(fā)票均已毀損了。

以上兩人在出售購買的房產(chǎn)時，該如何繳納增值稅？

不論是單位還是個人，購買房屋等不動產(chǎn)后，保留發(fā)票、契稅繳納憑證等，這是常識，但是，現(xiàn)實(shí)中的各種情況很復(fù)雜，發(fā)生意外情況（如被盜、火災(zāi)、水災(zāi)等突發(fā)事件）也是難免的。

按照全面推開營改增試點(diǎn)的相關(guān)稅收政策規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)且選擇適用簡易計稅方法計稅的，小規(guī)模納稅人（含個人）銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個人銷售購買的住房）的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額；北京市、上海市、廣州市和深圳市的個人（個體工商戶和自然人個人）將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證（稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證），否則，不得扣除。

在上述案例中，張先生和程女士出售其購買的非住宅房產(chǎn)，均可以按收取的購房款減去原購房時的購置原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅。但如前所述，原購房發(fā)票均已毀損，該以何種憑據(jù)來作為差額扣除的憑據(jù)呢？

如果上述交易行為發(fā)生在2016年11月24日之前，由于其不能提供原購房發(fā)票，將因無法提供符合規(guī)定的合法有效扣除憑證而不能享受差額征稅的優(yōu)惠。現(xiàn)因上述兩人出售房產(chǎn)的時間是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）發(fā)布以后，因此可按新規(guī)計算應(yīng)繳的增值稅。

張先生持有的契稅完稅證顯示其是在營改增全面推開之日（2016年5月1日）以前繳納的2萬元契稅（契稅計稅價格50萬元），本次以81.5萬元出售購買的寫字樓，應(yīng)納增值稅稅額為1.5萬元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5萬元。

程女士是在營改增全面推開以后的2016年6月購買的商鋪，其出示的契稅完稅憑證顯示其原購房價款63萬元，本次出售寫字樓的交易價格為94.5萬元，增值稅應(yīng)納稅額為1.5萬元：〔94.5÷（1+5%）- 63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5萬元。

當(dāng)然，如果售房人既保留了當(dāng)時的購房發(fā)票，又持有契稅完稅憑證等資料的，仍應(yīng)當(dāng)憑當(dāng)時取得的購房發(fā)票作為差額扣除的憑證。

（來源：每日稅訊  作者：段文濤）