土地使用權，是指國家準許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對國有土地享有開發(fā)、利用、經(jīng)營的權利。

　　作為無形資產(chǎn)處理企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)。土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，其賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。如企業(yè)采用分期付款方式購買土地使用權，且在合同中規(guī)定的付款期限比較長，購買土地使用權的價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，其成本按購買價的現(xiàn)值確定。

　　【例1】公司于20×7年1月1日取得乙公司一塊土地使用權，用于自行開發(fā)建造廠房，由于該公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與對方協(xié)商采用分期付款方式支付款項。合同規(guī)定，該土地使用權總價款為700萬元，首次付款100萬元，剩余款項每年年末支付200萬元，3年付清。假設銀行同期貸款利率為8%,不考慮其他稅費。要求，根據(jù)有關資料計算土地使用權的現(xiàn)值、未確認融資費用及其分攤表，并編制相關會計分錄。

　�。�1）計算土地使用權現(xiàn)值=100+200×（P/A,8%,3）=100+200×2.5771=615.42（萬元）

　　未確認融資費用=700-615.42= 84.58（萬元）（融資費用分攤按實際利率法）

　　（2）會計分錄

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　　借：無形資產(chǎn)――土地使用權　　　　　　 6154200

　　　　未確認融資費用　　　　　　　　　　　845800

　　　貸：長期應付款――乙公司 　　　　　　　6000000

　　　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　　1000000

　　②20×7年12月31日付款時

　　借：長期應付款――乙公司　　　　　　　 2000000

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　2000000

　　借：財務費用　　　　　　　　　　　　　412336

　　　貸：未確認融資費用　　　　　　　　　　412336

　　20×8年12月31日和20×9年12月31日付款時與之相似（略）。

　　作為建造成本處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。按照取得土地使用權支付的金額，借記“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　【例2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一塊土地使用權用于建造對外出售的商品房，該土地使用權價款為200萬元，以銀行存款支付；商品房建造完工，經(jīng)驗收合格待出售，該商品房建造總成本為1000萬元。要求，根據(jù)有關資料編制相關會計分錄。

　�。�1）取得土地使用權時

　　借：在建工程――商品房 　　　　　　　　2000000

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　2000000

　�。�2）結轉(zhuǎn)商品房建造成本時

　　借：開發(fā)產(chǎn)品――商品房 　　　　　　　10000000

　　　貸：在建工程――商品房 　　　　　　　　10000000

　　作為固定資產(chǎn)處理企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應當對支付的價款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間進行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)核算。

　　作為投資性房地產(chǎn)處理企業(yè)改變土地使用權的用途，將其用于出租或作為增值目的時，應將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)分為以成本模式計量和以公允價值模式計量兩種核算模式。

　　企業(yè)將自用土地使用權或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準 備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

　　企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)-- -成本”科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“無形資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應轉(zhuǎn)入當期損益。