5月份是房產(chǎn)稅、土地使用稅的申報期，為使納稅人更深入了解兩稅的相關(guān)政策，本期《南京稅務(wù)》專版將對房產(chǎn)稅進行深度解讀，剖析工作中的誤區(qū)。

　　溧水地稅稽查局在對企業(yè)進行納稅稽查時發(fā)現(xiàn)，某公司無租使用其他企業(yè)房產(chǎn)卻未依法繳納房產(chǎn)稅，該公司財務(wù)認(rèn)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不屬于公司，沒有計入固定資產(chǎn)，也未提取折舊，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財稅地字第008號）第七條規(guī)定，納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策未明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費計算核定。為統(tǒng)一稅收政策，財稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

　　焦點一

　　無租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

　　焦點二

　　如何明確房產(chǎn)稅計稅價值？

　　近日，高淳縣地稅局稽查局在對企業(yè)進行日常檢查時發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)財務(wù)人員對于房地產(chǎn)稅稅收法規(guī)不了解，在建工程整理轉(zhuǎn)賬過程中，將不屬于房產(chǎn)的構(gòu)筑物業(yè)納入了房產(chǎn)原值，或是將一些該計入房產(chǎn)原值的直接沖減當(dāng)期費用，造成房產(chǎn)稅計稅價值的不準(zhǔn)確。

　　所謂房產(chǎn)原值，指的是納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智慧化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。而架設(shè)于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)原值。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值，除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。

　　焦點三

　　自建房產(chǎn)無證也應(yīng)納稅

　　江寧地稅稽查局檢查人員對某工業(yè)企業(yè)納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)自成立以來從未繳納過房產(chǎn)稅，原因是主要廠房是靠租賃使用的。經(jīng)查賬時發(fā)現(xiàn)，其“固定資產(chǎn)”明細(xì)賬上反映該戶有少量房產(chǎn)，價值19萬元，經(jīng)了解和現(xiàn)場確認(rèn)，得知該企業(yè)租賃房屋不夠用，自己新蓋了配套和附屬廠房，但沒有辦“房產(chǎn)證”。企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為主要廠房是租賃，屬于租賃使用，自己蓋的房屋沒有辦理房產(chǎn)證，故無產(chǎn)權(quán)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　檢查人員向企業(yè)解釋，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或者實際使用人繳納。該工業(yè)企業(yè)自蓋的附屬廠房雖未辦理房產(chǎn)證，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，但是屬于房產(chǎn)的實際使用人。因此，應(yīng)當(dāng)照章繳納房產(chǎn)稅。通過檢查人員耐心講解，該單位了解了有關(guān)稅收政策，糾正了企業(yè)存在的固有錯誤觀念，知道了不納稅對自身和國家的危害性，愿意補繳稅款并接受稅務(wù)部門的處罰。

　　某房地產(chǎn)企業(yè)老總詢問：自己與另外幾家企業(yè)的負(fù)責(zé)人投資聯(lián)營房地產(chǎn)，現(xiàn)在應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？

　　答：根據(jù)國稅函發(fā)[1993]368號規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，即房產(chǎn)原值X（1-30%）X1.2%；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅，即租金收入X12%。所以可以明確，投資聯(lián)營房產(chǎn)都應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，但應(yīng)根據(jù)投資者是否承擔(dān)投資風(fēng)險來確定其從價還是從租計征房產(chǎn)稅。 

　　投資聯(lián)營房產(chǎn)應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？

　　熱點問題

　　【鏈接?實例解析】

　　行政事業(yè)單位出租房產(chǎn)需納房產(chǎn)稅

　　事例介紹：某行政事業(yè)單位在不影響正常業(yè)務(wù)工作開展的情況下，將閑置房產(chǎn)出租，收取租金100萬元，利用這部分資金想改善一下辦公條件，適當(dāng)提高干部職工的福利，收取的租金收入是否需要繳納房產(chǎn)稅？

　　稅務(wù)點評：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、人民團體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應(yīng)按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。上述單位應(yīng)納房產(chǎn)稅為100×12%＝12（萬元）。同時稅務(wù)部門提醒，對于出租行為，該行政事業(yè)單位還應(yīng)按稅收相關(guān)政策規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等。

　　有不少納稅人有疑問，企業(yè)在裝修過程中配置的消防設(shè)施應(yīng)否繳納房產(chǎn)稅？

　　對此，稅務(wù)機關(guān)表示，企業(yè)配置的消防設(shè)施一般分為以下類型：建筑防火及疏散設(shè)施；消防及給水；防煙及排煙設(shè)施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統(tǒng)；火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；水噴霧自動滅火系統(tǒng)；低倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；高、中倍數(shù)泡沫滅火系統(tǒng)；蒸汽滅火系統(tǒng)；移動式滅火器材等。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2005]173號）的規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　焦點四

　　企業(yè)配置的消防設(shè)施要不要繳納房產(chǎn)稅

　　運輸單據(jù)是否應(yīng)繳納印花稅？

　　以案說法

　　案情簡介：日前，建鄴分局檢查人員在對一公司2008及2009年度納稅情況進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該公司將購買的一處坐落在江東路邊的約400平米的產(chǎn)權(quán)寫字樓對外出租，年租金60萬元，該企業(yè)在房產(chǎn)局已開據(jù)房屋租賃發(fā)票，并由房產(chǎn)局按規(guī)定代扣代繳了該租金的營業(yè)稅、城建稅、教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅，但企業(yè)未到稅務(wù)機關(guān)申報繳納該處房產(chǎn)占用的土地使用稅。

　　稅務(wù)分析：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個人繳納；土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征鎮(zhèn)土地使用稅。因此，該納稅人應(yīng)自上述房屋租賃行為的出租之次月起申報繳納鎮(zhèn)土地使用稅。

　　根據(jù)上述情況，檢查人員依據(jù)該企業(yè)此處房產(chǎn)坐落在本市7類地區(qū)單位稅額4元的標(biāo)準(zhǔn)對該企業(yè)做出補征2008年和2009年城鎮(zhèn)土地使用稅3200元及加收滯納金并按照《中華人民共和國征收管理辦法》對該企業(yè)處以少繳稅款0.5倍的罰款。

　　出租房屋勿忘繳納土地使用稅

　　某貨運企業(yè)來電問：我公司取得了貨物運輸，已經(jīng)開具了運輸發(fā)票，但沒有簽訂運輸合同，需要繳納印花稅嗎？

　　答：印花稅暫行條例規(guī)定簽訂合同要繳納印花稅。但印花稅暫行條例實施細(xì)則中明確要求具有合同性質(zhì)的憑證，也應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。所謂具有合同性質(zhì)的憑證，是指具有合同效力的協(xié)議、契約、合約、單據(jù)、確認(rèn)書及其他各種名稱的憑證。這類憑證雖未采用規(guī)范的合同名稱，也不一定具有合同法規(guī)要求的完備條款和規(guī)范的行為約定，但這些憑證一經(jīng)當(dāng)事人書立、雙方（或多方）信守、付諸實施，就發(fā)揮著規(guī)范合同的作用,對當(dāng)事人各方具有特定的民事法律約束力。鑒于目前各類貨運業(yè)務(wù)使用的單據(jù)，不夠規(guī)范統(tǒng)一，不便計稅貼花，為便于征管，國家稅務(wù)總局在1990年11月10日公布的國稅發(fā)173號《關(guān)于貨運憑證征收印花稅幾個具體問題的通知》中明確規(guī)定如下：在貨運業(yè)務(wù)中，凡是明確承、托雙方業(yè)務(wù)關(guān)系的運輸單據(jù)均屬于合同性質(zhì)的憑證。所以，對于這類“不是合同的合同”，也應(yīng)繳納印花稅。 

　　企業(yè)開辦費如何攤銷？

　　涉稅通知

　　高新開發(fā)區(qū)一公司法人詢問：我所在的公司于2009年底剛成立，至今仍未實質(zhì)運行，期間開辦費應(yīng)該如何攤銷？

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）規(guī)定：《企業(yè)所得稅法》中開辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照《企業(yè)所得稅法》有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理。而《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十條規(guī)定，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。企業(yè)也可按照上述規(guī)定處理。企業(yè)可以在上述兩種方法中自行選擇，一經(jīng)選定，不得改變。

　　補充醫(yī)療保險和補充養(yǎng)老保險稅前扣除有規(guī)定

　　近期，經(jīng)常有企業(yè)咨詢，企業(yè)在匯算清繳時，對于為員工辦理補充醫(yī)療保險和補充養(yǎng)老保險的，應(yīng)該如何在企業(yè)所得稅前扣除的問題。

　　根據(jù)《補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題》（財稅[2009]27號）的規(guī)定，自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。

　　辦稅指南

　　近期有企業(yè)向稅務(wù)關(guān)報送安置殘疾人加計扣除稅收優(yōu)惠備案，稅務(wù)機關(guān)核查后發(fā)現(xiàn)企業(yè)支付給殘疾人的工資低于南京市公布最低工資標(biāo)準(zhǔn)，告知企業(yè)不能享受加計扣除的稅收優(yōu)惠。

　　根據(jù)財稅[2009]70號文《關(guān)于安置殘疾人員就業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策問題的通知》，企業(yè)享受安置殘疾職工工資100%加計扣除應(yīng)同時具備四個條件，其中之一是要求企業(yè)定期通過銀行等金融機構(gòu)向安置的每位殘疾人實際支付了不低于企業(yè)所在區(qū)縣適用的經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)的工資。

　　我市從2010年2月起上調(diào)了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，一類地區(qū)由850元上調(diào)到960元，二類地區(qū)從700元上調(diào)到790元，因此企業(yè)支付給殘疾人的工資也應(yīng)相應(yīng)提高，否則不予享受所得稅加計扣除優(yōu)惠。

　　企業(yè)支付殘疾人工資低于最低標(biāo)準(zhǔn)不能享受優(yōu)惠

　　納稅人代墊拆遷補償費營業(yè)稅扣除有規(guī)定

　　近期，棲霞分局接到多個納稅人咨詢，其受托進行建筑物拆除并代委托方向原土地使用權(quán)人支付了拆遷補償費，這部分拆遷補償費是否可以在營業(yè)稅計稅依據(jù)中扣除，因為被拆遷人取得拆遷補償費是不需開具發(fā)票的，如果能扣除以何種憑證作為扣除項目的憑證。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）文件規(guī)定：納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。另補充規(guī)定：受托進行建筑業(yè)拆除的納稅人代委托方支付的拆遷補償費，若被拆遷人依法不需開具發(fā)票的，應(yīng)提供相關(guān)法律法規(guī)或政府部門的相關(guān)文件規(guī)定的補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與賬目核對，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后，可以在營業(yè)稅計稅依據(jù)中扣除。