作為房價(jià)調(diào)控手段的土地增值稅清算即將大規(guī)模展開。 

　　“這次清算規(guī)格更高，規(guī)模更廣，征管力量更大，一方面可以防止巨額的土地增值稅流失，另一方面將遏制企業(yè)囤地，加快企業(yè)推盤速度，從而達(dá)到平抑房價(jià)的目的�！�4月14日國家稅務(wù)總局一位內(nèi)部人士向記者透露。 

　　國家稅務(wù)總局稽查局原局長劉太明在此前接受本報(bào)專訪時(shí)就特別強(qiáng)調(diào)，清算對毛利率水平高的公司利潤影響較大，特別是靠地價(jià)賺錢的房企更容易恐慌。 

　　據(jù)測算，毛利率為40％的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4％，土地增值稅清算意味著很多開發(fā)商會(huì)面臨嚴(yán)重的稅賦壓力。 

　　對于國家稅務(wù)總局下達(dá)的清算指令，北京一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門工作人員表示“可以理解，并不突然”。而國內(nèi)多家知名上市房企的財(cái)務(wù)籌劃某顧問則指出，“如果只做預(yù)繳，卻沒有全額計(jì)提，清查就會(huì)對現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響�！� 

　　風(fēng)暴來襲之前，開發(fā)商也已經(jīng)展開一場避稅暗戰(zhàn)。 

　　避稅術(shù)曝光 

　　沒有進(jìn)行財(cái)稅籌劃的房企，稅賦壓力究竟有多大？ 

　　以北京某單盤過百億元的高端樓盤計(jì)算，其平均售價(jià)45000元/平方米，成本不超過15000元/平方米，目前在預(yù)征階段，交納的各項(xiàng)稅負(fù)約占銷售額的1％。一旦清算，則土地增值稅會(huì)達(dá)到銷售額的30％左右，以100億元計(jì)算，則意味著須補(bǔ)交29億元左右的稅收。 

　　某顧問向記者介紹了目前房地產(chǎn)公司通用的避稅模式。其基本設(shè)計(jì)思想是：將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)目的。 

　　具體措施包括通過新設(shè)、收購、聯(lián)營等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等外圍公司，為開發(fā)的各項(xiàng)目提供服務(wù)，在正常的價(jià)格基礎(chǔ)上適度提高收費(fèi)，利用外圍公司交納稅率的不同（外圍公司交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，地產(chǎn)公司可以抵土地增值稅、企業(yè)所得稅，并且在計(jì)算土地增值稅扣除成本時(shí)還可以加計(jì)扣除，兩者至少相差34％），同時(shí)由于外圍公司可以申請所得稅核定征收、財(cái)政返還，甚至營業(yè)稅可以利用優(yōu)惠政策減免等，進(jìn)一步降低稅負(fù)（有可能相差48％以上）。 

　　“利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以有效降低稅負(fù)�！痹擃檰栔赋�。 

　　他舉例道，假設(shè)成立一間裝修公司為開發(fā)企業(yè)提供裝修服務(wù)，每開具100元的發(fā)票，裝修公司僅需交納3.3％的營業(yè)稅及附加，而開發(fā)企業(yè)增加100元的成本后，最少可抵扣100*（1+20％+10％）*30％=39元的土地增值稅，兩者合并后最少可節(jié)稅35.7元，節(jié)稅率高達(dá)35.7％。 

　　記者調(diào)查得知，通過收購股權(quán)等方式曲線拿地的開發(fā)商將是本輪土地增值稅清算的重災(zāi)區(qū)。 

　　記者調(diào)查到的案例顯示：A公司預(yù)轉(zhuǎn)讓一幅200畝的土地，原價(jià)4000萬元/畝，B公司以1.6億元/畝對A實(shí)行收購并獲得土地。但是，該土地的計(jì)稅成本并沒有發(fā)生變化。這也意味著，B公司未來面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按4000萬元/畝計(jì)算。 

　　“大多數(shù)情況下，土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議并沒有把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含其中。在現(xiàn)有稅法只承認(rèn)原始價(jià)值的前提下，B公司付出的1.2億元并沒有得到扣除憑證，B公司在獲得土地的同時(shí)還替A公司交了稅�！蹦愁檰栔赋觥� 

　　清算背后 

　　此番土地增值稅清算加快步伐，不但有對巨額稅收流失的擔(dān)憂，更被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控的新手段。 

　　經(jīng)粗略測算，按目前房地產(chǎn)凈利潤水平，開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額大概占樓盤銷售收入的15％～30％之間，但一份已經(jīng)披露的國家稅務(wù)總局報(bào)告顯示，近10年來，全國已交納土地增值稅稅額，僅占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29％。 

　　初步估算，僅2005年~2009年，土地增值稅流失總額就高達(dá)2.52萬億元。 

　　上述國家稅務(wù)總局的內(nèi)部人士透露，一些土地交易活躍、開發(fā)商土地儲(chǔ)備較多的重點(diǎn)城市已成為稅務(wù)部門重點(diǎn)監(jiān)視的對象。 

　　其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，對符合銷售面積超過85％以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，90日內(nèi)將辦理清算手續(xù)。 

　　近日，由北京科技大學(xué)教授趙曉牽頭的中國經(jīng)濟(jì)研究組撰文指出，從嚴(yán)征收土地增值稅可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識，轉(zhuǎn)而控制非普通住房的過快增長和價(jià)格上漲，在一定程度上能緩解供需矛盾。 

　　趙曉指出，嚴(yán)格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60％的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能會(huì)使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。