房產(chǎn)個稅虛置 專家吁征資本利得稅

　　就在本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，社會呼吁更嚴厲有效手段的同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)政府曾經(jīng)三令五申強征的二手房交易個人所得稅被虛置了近12年，且至今仍然被“打折”執(zhí)行。

　　國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林近日表示，發(fā)改委正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定。此言一出在社會上引起震動，有猜測認為，這可能是高層對目前的調(diào)控政策正在進行反思。4月27日，著名經(jīng)濟學(xué)家華生告訴記者，他最近就有多份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報告上報高層，建議學(xué)習(xí)韓國和日本的建議，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。

　　個人所得稅前世今生

　　1999年12月2日，財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部對個人出售住房所得應(yīng)該如何征收個人所得稅的有關(guān)問題做出了明確規(guī)定，個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費用。

　　2005年6月9日，北京東城區(qū)房管所和朝陽區(qū)房管所辦理過戶的業(yè)主被通知先去地稅部門繳納“個人所得稅”才能辦理過戶手續(xù)，至此，個人所得稅試點悄然開始，也是這項政策第一次真正開始執(zhí)行。其他區(qū)縣的房管部門也開始籌備執(zhí)行繳納“個人所得稅”才能辦理過戶的政策。一時間，二手房市場雪上加霜，交易量下滑超過30%，市場觀望態(tài)勢日益濃厚。

　　然而好景不長，2005年6月30日朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心和東城區(qū)房產(chǎn)交易中心宣布取消“先稅后征”制度，自6月15日到6月29日共歷經(jīng)15天，強制征收個人所得稅最終以流產(chǎn)告終。該政策曾先后在杭州、南京、青島等地試行，結(jié)果都不了了之。很重要的原因是納稅人不主動申報，稅務(wù)機關(guān)無法掌握房產(chǎn)交易的信息。

　　2005年10月7日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》的文件（2005國稅發(fā)156號）正式明確個人買賣二手房，必須繳納個人所得稅。

　　2006年8月1日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號），明令8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。但對于出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

　　2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號文規(guī)定，為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。

　　以上優(yōu)惠政策讓二手房個人所得稅的政策執(zhí)行大打折扣。

　　2010年9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）規(guī)定，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　執(zhí)行層面屢打“太極”

　　按照國泰君安證券公司資深房地產(chǎn)研究員孫建平的說法，個人所得稅政策雖然出臺很久了，但是實際上從來就沒有認真實行過。

　　中央財經(jīng)大學(xué)教授劉桓在接受記者采訪時分析認為，主要原因首先是房地產(chǎn)市場一直是一個賣方市場，在過去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關(guān)于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購房者。還有最重要的一個原因是，房地產(chǎn)市場上一直存在的陰陽合同導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)根本無法掌握房屋交易的真實信息。他強調(diào)，政府要想有效落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽合同是關(guān)鍵。

　　其實，記者調(diào)查得知，盡管上述關(guān)于二手房個人所得稅征收的94號文發(fā)布后各地都轉(zhuǎn)發(fā)了并強調(diào)嚴格執(zhí)行，但是各地在稅收的執(zhí)行上變化甚少。

　　4月29日，北京地稅局納稅服務(wù)熱線接受本報咨詢時表示，個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的自有住房，需要按照相關(guān)規(guī)定，繳納差額的20%的個人所得稅，無法計算原值的按照成交價1%繳納所得說。

　　但是，當記者詢問為何中介機構(gòu)在幫助客戶辦理時，一般都按1%繳納個稅，而不是差價的20%征收時，接受咨詢的工作人員說：“如果納稅人不出示原始購房發(fā)票，甚至把購房發(fā)票撕了，無法計算原值時，稅務(wù)機關(guān)也沒有辦法�！�

　　按照規(guī)定，個人二手房交易營業(yè)稅和個稅應(yīng)由賣方負擔，但是在實際操作中一般均由買方承擔。該工作人員表示，一般費用由買方負擔，但是在繳稅時用的是賣方的姓名。如果買方不愿意承擔相關(guān)費用，賣家就會提高房價，結(jié)果是一樣的。

　　日韓流轉(zhuǎn)稅率超70%

　　在華生看來，其實國家此前關(guān)于二手房買賣的個人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實也就是資本利得稅，是政策設(shè)計者想通過剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機者，從而抑制房價。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項政策沒有產(chǎn)生應(yīng)有的效力，因此他呼吁學(xué)習(xí)日本和韓國的經(jīng)驗。

　　他介紹，在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國相比，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負，又能精準地打擊投資投機購房。

　　日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無利可得。

　　韓國在1970-1980年代的城市化高速期，對房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬韓元以下基本稅率為40%，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實際稅率為47%到51%，其上實行快速累進，最高稅率為60%，加上附加稅后實際稅率為70.5%到76.5%。

　　其實本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動后，學(xué)界一直在思考房地產(chǎn)調(diào)控政策需要繼續(xù)深化，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌(微博專欄)就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進所得稅，他還在自己的微博上寫道：“對投機需求堅決打擊，具體方式我認為與其交物業(yè)稅不如交所得稅。”

　　不過，劉桓和孫建平認為，近期推出如此重大稅收政策的可能性不大，把現(xiàn)有的政策落實好就相當不錯了。