一般計稅方法的計算

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

【注意】

不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”;

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本政策范圍內(nèi);

銷售不動產(chǎn)稅率為9%;簡易計稅征收率為5%;預征率為5%。

1.一般納稅人計稅依據(jù)及稅率、征收率的運用

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅;也可以選擇適用一般計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納為：

（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅，計稅規(guī)則歸納為：

“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預征率(5%)預繳、機構(gòu)地全價稅率(9%)計銷項。

“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預征率(5%)預繳、機構(gòu)地全價稅率( 9%)計銷項。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的（除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房）

3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

（1）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

【相關鏈接】個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)——非“北上廣深”只有2年的征免界限。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京、上海、廣州和深圳——“北上廣深”還要增加2年以上非普通住房差額計稅規(guī)定。

個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務機關申報納稅。

其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。