第九章　房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法

　　第一節(jié)　房產(chǎn)稅法

　　本節(jié)屬于非重點章中較為重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題，預(yù)計2010年題量2～3小題，分值2～3分左右。

　　本節(jié)新增及變化內(nèi)容：

　　1.房產(chǎn)稅：

　　(1)明確了房屋產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　(2)明確了融資租賃的房產(chǎn)納稅時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　一、房產(chǎn)稅基本原理

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的特點：1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅;2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

　　二、納稅義務(wù)人與征稅對象

　　(一)納稅義務(wù)人

　　1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　　2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人按房產(chǎn)余值納稅。

　　3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人按房產(chǎn)余值納稅。

　　5.無租使用其他房產(chǎn)的，由房產(chǎn)使用人納稅。

　　【提示】自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)征稅對象――房產(chǎn)

　　它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅;但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　三、征稅范圍

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村

　　四、計稅依據(jù)與稅率

　　(一)計稅依據(jù)

　　1.從價計征――計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥�、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　【解析1】對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。

　　【解析2】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　　(1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　【例題?單選題】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2009年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元，當?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　[答疑編號346090101]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(萬元)

　　第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　納稅義務(wù)發(fā)生時間為:融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　第三，房屋附屬設(shè)備 和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

　　(1)凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　(2)對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　第四，居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

　　由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

　　2.從租計征――計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

　　如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝�類房產(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　(二)稅率――記憶

　　1.從價計征：稅率為1.2%;

　　2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　五、應(yīng)納稅額的計算

　　【例題?單選題】某企業(yè)擁有房產(chǎn)原值l000萬元，2009年7月1日將其中的30%用于對外投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，投資期限3年，當年取得固定利潤分紅20萬元;2009年9月1日將其中10%按政府規(guī)定價格租給本企業(yè)職工居住，每月取得租金5萬元，其余房產(chǎn)自用。已知當?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)2009年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)元。

　　A.102400

　　B.118400

　　C.126400

　　D.144000

　　[346090102]

　　『正確答案』A

　　企業(yè)向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。該企業(yè)2009年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12=10.24(萬元)

　　【例題?單選題】趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2009年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元。趙某當年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　)。

　　A.288元

　　B.576元

　　C.840元

　　D.864元

　　[346090103]

　　『正確答案』A

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅=1200×6×4%=288(元)

　　六、稅收優(yōu)惠

　　(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

　　(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　(四)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

　　對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。

　　(五)對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　(六)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

　　1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

　　2.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

　　3.在基建工地為基建工程服務(wù)的各種工棚、材料棚等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅;當施工結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接受的次月起照章納稅。

　　【例題?單選題】 (2007年)某企業(yè)2006年2月委托一施工單位新建廠房，9月對建成的廠房辦理驗收手續(xù)，同時接管基建工地上價值100萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計1100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30%。2006年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.2.1萬元

　　B.2.31萬元

　　C.2.8萬元

　　D.3.08萬元

　　[346090104]

　　『正確答案』B

　　本題中9月廠房辦理驗收手續(xù)，10月計算房產(chǎn)稅，當年為3個月。

　　2006年應(yīng)納房產(chǎn)稅=1100×(1-30%)×1.2%×3/12=2.31(萬元)

　　5.對房管部門經(jīng)租的居民住房。

　　6.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅。

　　7.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　8.老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)。

　　9.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房。

　　10.對郵政部門坐落在征稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)需交房產(chǎn)稅，反之，則不交房產(chǎn)稅。

　　11.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

　　【例題?單選題】某供熱企業(yè)2008年度擁有生產(chǎn)用房原值3000萬元，當年取得供熱收入2000萬元，某中直接向居民供熱的收入500萬元，房產(chǎn)所在地規(guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為20%。該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　)。

　　A.7.2萬元

　　B.21.6萬元

　　C.27萬元

　　D.28.8萬元

　　[答疑編號346090105]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核房產(chǎn)稅的計算。向居民供熱的收入部分的房產(chǎn)稅可以免稅，因此，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=3000×(1-20%)×1.2%×1500/2000=21.6(萬元)

　　12.自2006年1月1日起至2011年12月31日，對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。

　　【例題?多選題】下列各項中，符合房產(chǎn)稅法有關(guān)規(guī)定的有(　)。

　　A.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅

　　B.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后免征房產(chǎn)稅

　　C.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚等臨時性房屋，在施工期間免征房產(chǎn)稅

　　D.因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，經(jīng)向稅務(wù)部門申報，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅

　　[答疑編號346090106]

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考核房產(chǎn)稅的有關(guān)優(yōu)惠。以上選項均屬于房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。

　　七、征收管理

　　(一)納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　重點是：納稅義務(wù)發(fā)生時間――當月與次月區(qū)分

　　【例題?多選題】下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有(　)。

　　A.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　B.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，自建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　C.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，自生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　D.納稅人購置存量房，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅

　　[答疑編號346090107]

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)納稅地點：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。

　　本節(jié)內(nèi)容總結(jié)：

　　1.納稅人計稅依據(jù)、稅率(記憶)

　　2.優(yōu)惠政策

　　3.納稅義務(wù)發(fā)生時間