第二節(jié)　契稅法

　　本節(jié)屬于非重點章中的非重點稅種，考試題型會涉及單選題、多選題，預計2010年題量1～2小題，分值1～2分左右。

　　一、契稅基本原理

　　(一)概念：契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　(二)契稅的特點包括：

　　1.契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

　　2.契稅由財產(chǎn)承受人納稅。

　　二、征稅對象

　　契稅的征稅對象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬這種行為。學習這部分內(nèi)容，注意與土地增值稅征稅范圍的交叉之處。契稅征稅對象具體包括以下六種具體情況：

　　(一)國有土地使用權出讓(不交土地增值稅)

　　(二)國有土地使用權轉(zhuǎn)讓(還應交土地增值稅)

　　土地使用權的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

　　(三)房屋買賣(符合條件的還需交土地增值稅)

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋

　　(2)以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓(房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅)

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房

　　(四)房屋贈予(非公益性贈與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進行房地產(chǎn)交換應交土地增值稅，個人互換住房不交)

　　(1)以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅。

　　(2)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。

　　(六)承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　 【例題?多選題】下列各項中，應當征收契稅的有(　)。

　　A.以房產(chǎn)抵債

　　B.將房產(chǎn)贈與他人

　　C.以房產(chǎn)作投資

　　D.子女繼承父母房產(chǎn)

　　[答疑編號346110208]

　　『正確答案』ABC

　　三、納稅義務人與稅率

　　(一)納稅義務人

　　契稅的納稅義務人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　四、應納稅額的計算

　　(一)計稅依據(jù)

　　契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;

　　3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據(jù);

　　4.以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

　　5.房屋附屬設施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

　　(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，按照合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。

　　(2)承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　　6.對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應對受贈人全額征收契稅。

　　7.新增:出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

　　(二)應納稅額的計算方法

　　契稅應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　【例題?單選題】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務;用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛;將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是(　)。

　　A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納

　　C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納

　　[答疑編號346110209]

　　『正確答案』A

　　『答案解析』甲不用繳納契稅;乙應繳納契稅=100×3%=3(萬元);丙應繳納契稅=12×3%=0.36(萬元)。

　　【例題?單選題】下列各項中，契稅計稅依據(jù)可由征收機關核定的是(　)。

　　A.土地使用權出售

　　B.國有土地使用權出讓

　　C.土地使用權贈與

　　D.以劃撥方式取得土地使用權

　　[答疑編號346110210]

　　『正確答案』C

　　五、稅收優(yōu)惠

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

　　1.企業(yè)公司制改造

　　非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。

　　非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地房屋權屬，免征契稅。

　　2.企業(yè)股權重組

　　3.企業(yè)合并

　　4.企業(yè)分立

　　企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　5.企業(yè)出售(與原政策相比有變化)。

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)。

　　企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.房屋的附屬設施

　　對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

　　8.繼承土地、房屋權屬

　　法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　9.其他

　　對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　【新增政策】(3)、(5)

　　【例題?多選題】(2008年)下列各項中，免征或不征契稅的有(　)。

　　A.國家出讓國有土地使用權

　　B.受贈人接受他人贈與的房屋

　　C.法定繼承人繼承土地、房屋權屬

　　D.承受荒山土地使用權用于林業(yè)生產(chǎn)

　　[答疑編號346110211]

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』契稅的納稅義務人，是轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬行為中的承受人。繳納出讓金取得國有土地使用權、接受贈與的房屋，都要按規(guī)定繳納契稅，C、D屬于契稅的免稅項目。

　　【例題?多選題】((2009年)孫某將自有住房無償贈與非法定繼承人王某，已向稅務機關提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產(chǎn)登記表”。下列有關孫某贈房涉及稅收的表述中，正確的有(　)。

　　A.孫某應繳納契稅

　　B.王某應繳納契稅

　　C.孫某應繳納印花稅

　　D.王某應繳納印花稅

　　[答疑編號346110212]

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核契稅和印花稅的有關規(guī)定。契稅的納稅人以承受方為納稅義務人，因此A選項不正確。

　　六、征收管理

　　(一)納稅義務發(fā)生時間

　　納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的當天，為納稅義務發(fā)生時間。

　　(二)納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起的10日內(nèi)。

　　本節(jié)要點：

　　1.征稅對象

　　2.計稅依據(jù)

　　3.減免稅優(yōu)惠