“北京二環(huán)內(nèi)任何一個有房的家庭都有移民的資格。”來自移民中介的這一句玩笑話，說出了一個事實，中國房地產(chǎn)市場近年來為部分民眾帶來了十分巨大的財產(chǎn)性收入，間接效果是更多人具備了投資移民海外的資格。

　　投資移民之門

　　為普通中國人打開

　　越來越多的人發(fā)現(xiàn)，不知從何時起，自己手機中收到的“騷擾短信”，除了以往的“發(fā)票”、“花園洋房”等傳統(tǒng)項目外，“投資移民”似乎正在以一種更為猛烈的方式狂轟濫炸。

　　而今年的北京、上海等地的春季房展，首次設(shè)立的海外地產(chǎn)專區(qū)則又是另一個佐證。

　　“有個朋友告訴我，中國市場有著非常大的購買力，所以就來到了中國參展。”來自美國猶他州的地產(chǎn)商安迪告訴記者。

　　“中國龐大的移民數(shù)量和巨大的購買力是我們選擇來中國開拓市場的原因�！眮碜詺W洲的房地產(chǎn)開發(fā)商查理告訴記者，他們這次來不僅要展示自己的項目，主要目的是要在中國尋求合作的代理商。

　　在這些海外地產(chǎn)商眼中，中國高速發(fā)展的經(jīng)濟和火爆的房地產(chǎn)市場催生了一大批“新貴”階層，“百萬富翁”已經(jīng)不再是遙不可及的夢想，移民海外之門也逐漸為更多的普通人打開。

　　“這幾年投資移民呈增長態(tài)勢，去年的漲幅最大，差不多漲了30%至40%，有8000人到10000人�！蹦壳耙�(guī)模排名國內(nèi)前三位的移民代理機構(gòu)澳星集團副總裁George Sun告訴記者，“今年加拿大和澳大利亞也要改變移民政策，提高投資移民門檻，可能會有人在政策改變前扎堆申請，因此今年的投資移民數(shù)量也不會減少。中國目前已經(jīng)是世界上最大的移民輸出國。”

　　調(diào)查顯示，以移民為目的的投資構(gòu)成了海外購房者的主體。雖然投資移民與房產(chǎn)投資并不存在直接關(guān)聯(lián)，但移民中介表示，在當?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的話能夠讓移民更加順利，且許多移民者是為了孩子的教育，這樣他們一般也會在移民同時購置房產(chǎn)，而不愿意讓自己的孩子租房住。

　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在海外房地產(chǎn)項目中，以美國、加拿大和澳大利亞的項目居多，這是因為上述國家是典型的移民國家，對待移民的政策比較開放，目前比較火爆的“投資移民”主要集中在這幾個國家，但移民政策各有不同，準入門檻也有較大差距。

　　中國消費群體

　　顯示強大市場效應(yīng)

　　以擅長做加拿大移民的金騰（北京）國際投資咨詢有限公司咨詢部總監(jiān)陳磊告訴記者，去年加拿大的投資移民門檻是40萬加元（約合271.6萬元人民幣），今年則會翻倍至80萬加元。由于不需要任何附加條件就可以申請投資移民，使得加拿大成為中國人移民的首選國家。

　　George Sun表示，澳大利亞每年提供大約2000個家庭的投資移民，而中國人在其中占了絕大多數(shù)。由于國外對資產(chǎn)來源審核比較嚴格，而國內(nèi)許多人的資產(chǎn)來源并非全部都能從所得稅上來計算，房產(chǎn)增值于是成為一項比較容易解釋的財富通道。

　　新加坡官方數(shù)據(jù)顯示，2010年新加坡私宅銷售為15281套，其中511套為中國買家所購。新加坡遠東機構(gòu)執(zhí)行董事兼房地產(chǎn)銷售部首席營運總裁謝文華樂觀地預(yù)計，2011年，中國買家必將超越馬來西亞，成為新加坡私宅第一大買家。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)專家認為，中國具有強大的消費群體，海外地產(chǎn)商十分看好中國市場。而“限購令”加速了消費者選擇其他投資渠道，海外地產(chǎn)商正是抓住了這一時機。

　　去年內(nèi)地在流動性充裕和高通脹預(yù)期背景下，“限購令”的擠出效應(yīng)和不明朗的房產(chǎn)市場走勢，促使更多內(nèi)地富豪購置海外資產(chǎn)，以求資產(chǎn)保值。

　　世邦魏理仕中國住宅部執(zhí)行董事安東指出，今年以來，中國人海外置業(yè)目的不再局限于移民、孩子教育，純投資人群的數(shù)量也在不斷攀升，已經(jīng)占到總數(shù)的近1/3。

　　國務(wù)院僑辦發(fā)布的公告顯示，僅去年廣州市一地，通過投資移民方式輸出到美、加地區(qū)的資金就達30億元。而這些投資的絕大部分都進入了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。目前，中國第三次移民潮正在悄然興起，由于“技術(shù)移民”與“投資移民”的比例為1∶9，因此，不少人將“第三次移民潮”解讀為“移資潮”。

　　中國人投資海外市場的范圍在不斷擴大，從東南亞地區(qū)走向美國、英國倫敦等較遠地區(qū)。第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)顯示，倫敦一手物業(yè)的購買者中有35%的人來自東亞和南亞，而這其中以中國內(nèi)地和香港的購買者居多，中國已經(jīng)成為海外市場最具潛力的買家。2010年的倫敦住宅市場銷售中，僅中國人購買的住宅達2500套，購買金額達8億英鎊。

　　海外代理機構(gòu)

　　加力開拓內(nèi)地市場

　　國際物業(yè)顧問公司戴德梁行海外物業(yè)部經(jīng)理張永恒認為，除前述因素外，國內(nèi)資金投資海外物業(yè)的原因還有：近年國內(nèi)移民、留學(xué)需求增加，高租金回報率推動海外中國人從房東轉(zhuǎn)為業(yè)主。目前國內(nèi)房價高漲，國內(nèi)部分區(qū)域高端物業(yè)樓價已超越部分海外地區(qū)房價，而2008年金融海嘯后，歐美不少國家的房價大幅下滑，有的目前仍處于低位。比如倫敦房價，2010年中高端住宅均價為55000元/平方米，而中國一線城市不少高端住宅的均價已超越此價位。

　　此外，海外房產(chǎn)的租金回報率一般比國內(nèi)高，如倫敦目前住宅的租金回報率可達5%-6%。

　　據(jù)記者了解，除了戴德梁行之外，最近包括世邦魏理仕、第一太平戴維斯在內(nèi)的眾多國際代理行均表示，未來將進一步加大開拓中國內(nèi)地市場的力度。

　　第一太平戴維斯大中華區(qū)行政總裁李偉文則對本報記者表示，該公司的國際住宅營銷部門將在5年之內(nèi)有大的擴展。

　　事實上，早在去年，包括第一太平戴維斯、高力國際、世邦魏理仕在內(nèi)的上述代理行都紛紛表示要加大海外置業(yè)業(yè)務(wù)。比如，高力國際在去年9月就在中國設(shè)立國際物業(yè)部，并在11月進入全面運作。

　　擺在世邦魏理仕等代理行眼前的機會不難理解：在通脹壓力之下，國內(nèi)財富個人急需豐富自身投資產(chǎn)品組合，而國內(nèi)當前調(diào)控和限購更是給他們在投資不動產(chǎn)領(lǐng)域帶來一個擠出效應(yīng)。

　　世邦魏理仕透露，在海外開發(fā)商的供應(yīng)方面，由于國外許多市場經(jīng)濟恢復(fù)不平衡，許多地方經(jīng)濟仍舊低迷，加之吸納當?shù)匦枨蟛蛔悖�當�(shù)亻_發(fā)商看到了中國買家的實力之后紛紛找到各大代理行，讓其協(xié)助尋求中國買家。