中原地產(chǎn)研究中心日前公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙等13個(gè)重點(diǎn)城市土地成交面積同比下降24%，處于近五年中的同期低位。不過(guò)，一直高啟的土地出讓流標(biāo)率開(kāi)始在2月份大幅下降。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這反映出兩個(gè)問(wèn)題，一是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地實(shí)力與拿地意愿都明顯不足，二是由此推動(dòng)地方政府調(diào)低土地出讓底價(jià)，以促進(jìn)成交�？梢灶A(yù)測(cè)的是，未來(lái)地價(jià)還將繼續(xù)下降，這為新增商品房供給的降價(jià)預(yù)留了空間。

　　土地流標(biāo)現(xiàn)象有所改變

　　這一變化的主要原因是開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿極度低迷�！拔磥�(lái)只有高周轉(zhuǎn)、少拿地、多賣房的企業(yè)可能在下半年勝出�！比f(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在此前的萬(wàn)科2011年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。

　　“我們現(xiàn)在除非政府私下要求必須入市拿地，否則能不拿就不拿地。因?yàn)閺你y行貸款實(shí)在很困難，拿了地壓住太多資金，又沒(méi)有錢開(kāi)工。”華東一家大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的一個(gè)結(jié)果是土地流標(biāo)率攀高。從去年4季度開(kāi)始，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地平均流標(biāo)率持續(xù)攀升，其中上海、廣州、成都、長(zhǎng)春、杭州甚至達(dá)到2008年以來(lái)的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%。為了解決日益嚴(yán)重的土地流標(biāo)問(wèn)題，國(guó)土部在2月份要求，流標(biāo)、流拍情況需通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)在線上報(bào)。

　　不過(guò)，這一跡象在今年2月份已經(jīng)有所改變。中原地產(chǎn)檢測(cè)數(shù)據(jù)稱，居住用地流標(biāo)率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅調(diào)低了土地出讓底價(jià)，同時(shí)也減少了土地出讓量。

　　地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)

　　“一般來(lái)說(shuō)，地方政府會(huì)提前一段時(shí)間對(duì)區(qū)域內(nèi)土地出讓進(jìn)行規(guī)劃，根據(jù)拆遷、市政配套及其他資金用途來(lái)計(jì)算一個(gè)大概的土地出讓成本價(jià)。如果通過(guò)測(cè)算，市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格已經(jīng)低于地方政府的心理底價(jià)，那這塊地可能就延遲出讓。從目前來(lái)看，地方政府都在積極調(diào)整出讓價(jià)格，以迎合市場(chǎng)需求。應(yīng)該說(shuō)，土地價(jià)格還是有一定的溢價(jià)空間�！币拙又袊�(guó)一位高層人士告訴記者。

　　據(jù)了解，2011年調(diào)控以來(lái)，13個(gè)重點(diǎn)城市的平均地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過(guò)兩成。不過(guò)，2011年地價(jià)下降的主要原因是郊區(qū)低價(jià)土地成交比重?cái)U(kuò)大。從2012年開(kāi)始，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現(xiàn)象開(kāi)始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。而1月份這一比例僅為37%。

　　中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，近期較多土地出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，顯示出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管土地供應(yīng)下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，方能有效吸引開(kāi)發(fā)商，促進(jìn)土地成交。

　　另外，地方政府近期也在推動(dòng)土地市場(chǎng)上屢有新的嘗試。今年2月，合肥市率先出臺(tái)土地新政，宣布在2012年底之前，合肥市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、辦公、綜合等存量國(guó)有建設(shè)用地，土地使用權(quán)人可自行升級(jí)改造發(fā)展成商業(yè)、服務(wù)業(yè)服項(xiàng)目，不用再像以往一樣須先退地再招拍掛拿地。