近日，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，要求各地稅務(wù)機關(guān)從8個方面著手，進一步做好土地增值稅清算工作。據(jù)統(tǒng)計，自2006年以來，國家稅務(wù)總局發(fā)文要求對土地增值稅進行清算，已經(jīng)不下六七次。 

　　此前，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出：稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。國務(wù)院指令對某個稅種進行清算和稽查，這種情況極為少見。

　　自1994年土地增值稅開征以來，《土地增值稅暫行條例》及其實施細則并沒有得到認真貫徹執(zhí)行。盡管國家稅務(wù)總局多次發(fā)文要求“清算”、嚴征管，2009年5月又專門下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，但收效甚微。截至目前，各地存在問題依然嚴重且普遍，主要表現(xiàn)在：對土地增值稅只預(yù)征不清算。預(yù)征率由各地制定，預(yù)征率高低不一，稅負普遍較低。有的地區(qū)熱衷于核定征收，預(yù)征率按房產(chǎn)類型確定，同類型同稅率，但是在同一類型房產(chǎn)中，價格往往差異很大，使得該征的稅款沒有征收到位。

　　這次國家稅務(wù)總局再次要求對土地增值稅進行清算，著眼點主要是上述問題，但在具體細節(jié)上要求更加明確： 

　　關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　�。ǘ�）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　　（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　�。ǘ�）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　�。ㄈ�）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 

　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　關(guān)于土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 

　　《土地增值稅暫行條例》在稅率設(shè)計上有兩個特點：一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實行差別累進稅率，最高稅率為增值額的60%，體現(xiàn)了高收益高稅負的量能征稅原則，從根源上控制房地產(chǎn)的高售價。二是對于不同類型的房產(chǎn)實行差別稅率，普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值率超過20%，則對全部增值額征收土地增值稅。這樣規(guī)定旨在鼓勵開發(fā)商向開發(fā)普通標準住宅傾斜。 

　　當(dāng)時，考慮到客觀情況，即房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。誰料，此后形成了長期以來土地增值稅只預(yù)征不清算的怪現(xiàn)象。只預(yù)征不清算的直接后果就是：房地產(chǎn)項目的高額利潤部分，大多流入了開發(fā)商口袋，國家卻沒有征到稅。 

　　我國當(dāng)初開征土地增值稅的目的之一，就是加大國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)，遏制房價過快上漲。目前來看，這個目的遠未達到。