近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)從8個(gè)方面著手，進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2006年以來，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文要求對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，已經(jīng)不下六七次。 

　　此前，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》指出：稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。國(guó)務(wù)院指令對(duì)某個(gè)稅種進(jìn)行清算和稽查，這種情況極為少見。

　　自1994年土地增值稅開征以來，《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則并沒有得到認(rèn)真貫徹執(zhí)行。盡管國(guó)家稅務(wù)總局多次發(fā)文要求“清算”、嚴(yán)征管，2009年5月又專門下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，但收效甚微。截至目前，各地存在問題依然嚴(yán)重且普遍，主要表現(xiàn)在：對(duì)土地增值稅只預(yù)征不清算。預(yù)征率由各地制定，預(yù)征率高低不一，稅負(fù)普遍較低。有的地區(qū)熱衷于核定征收，預(yù)征率按房產(chǎn)類型確定，同類型同稅率，但是在同一類型房產(chǎn)中，價(jià)格往往差異很大，使得該征的稅款沒有征收到位。

　　這次國(guó)家稅務(wù)總局再次要求對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，著眼點(diǎn)主要是上述問題，但在具體細(xì)節(jié)上要求更加明確： 

　　關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

　�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　�。ǘ�）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

　�。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　�。ǘ�）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 

　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　關(guān)于土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 

　　《土地增值稅暫行條例》在稅率設(shè)計(jì)上有兩個(gè)特點(diǎn)：一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，最高稅率為增值額的60%，體現(xiàn)了高收益高稅負(fù)的量能征稅原則，從根源上控制房地產(chǎn)的高售價(jià)。二是對(duì)于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值率超過20%，則對(duì)全部增值額征收土地增值稅。這樣規(guī)定旨在鼓勵(lì)開發(fā)商向開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅傾斜。 

　　當(dāng)時(shí)，考慮到客觀情況，即房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。誰(shuí)料，此后形成了長(zhǎng)期以來土地增值稅只預(yù)征不清算的怪現(xiàn)象。只預(yù)征不清算的直接后果就是：房地產(chǎn)項(xiàng)目的高額利潤(rùn)部分，大多流入了開發(fā)商口袋，國(guó)家卻沒有征到稅。 

　　我國(guó)當(dāng)初開征土地增值稅的目的之一，就是加大國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。目前來看，這個(gè)目的遠(yuǎn)未達(dá)到。