針對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收自查行動(dòng)尚未結(jié)束，國(guó)稅總局要求嚴(yán)格清算土地增值稅的兩份文件已發(fā)往各地。

 
　　這一次，國(guó)稅總局不僅提高了預(yù)征稅率，還特別指示地方“有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象�！边@是土地增值稅自1994年開(kāi)征以來(lái)，力度最大的一次征稅和清算行動(dòng)。

 
　　盡管過(guò)去5年8次發(fā)文，土地增值稅仍然是無(wú)法真正清算的稅種。大多數(shù)地方采取按銷售收入1%-3%的比例預(yù)征，且隨經(jīng)濟(jì)起落而松緊，因此被外界視作“橡皮筋”。 

　　然而據(jù)中介機(jī)構(gòu)測(cè)算，僅2009年，漏繳的土地增值稅金額超過(guò)1800億元。 

 
　　2010年，“橡皮筋”會(huì)緊繃起來(lái)嗎？ 

　　清算風(fēng)暴 

　　南京開(kāi)發(fā)商張勇目前還有幾棟樓要開(kāi)盤。南京的樓價(jià)較2005年已經(jīng)漲了數(shù)倍，土地增值獲利越高，要交的土地增值稅就越高，目前這些樓盤的土地增值稅是按照銷售收入的1%征收，如果進(jìn)入清算，補(bǔ)交的部分就可想而知。 

 
　　他的樓盤總體的面積是25萬(wàn)平方米，已經(jīng)銷售了一部分。銷售完結(jié)的那部分均價(jià)是5300元/平方米，目前二手房?jī)r(jià)格是10500元/平方米左右。據(jù)安信證券測(cè)算，土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于毛利率40%以上項(xiàng)目的利潤(rùn)影響應(yīng)該在20%以上。 

　　雖然開(kāi)發(fā)商的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，真正完成土地增值稅的清算不是一件容易的事。不過(guò)這一次，張勇恐怕難存僥幸。一周之內(nèi)，國(guó)稅總局針對(duì)土地增值稅連發(fā)了兩道文。這也是破天荒頭一次。 

　　5月19日，國(guó)稅總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)于清算時(shí)的收入確認(rèn)和費(fèi)用扣除做了進(jìn)一步規(guī)定，并明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 

 
　　25日，國(guó)稅總局干脆要求“各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整”。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。 

 
　　一位南京稅務(wù)部門官員說(shuō)，現(xiàn)在的預(yù)征率是很低的，按銷售額的0.5%或1%，高也不過(guò)2%，但這與最后清算結(jié)果差距很大。清算時(shí)是按增值額的30%至60%征稅，一般在30%或40%。 

　　這位稅務(wù)官員稱：“最近稅總發(fā)文，一方面是因?yàn)閲?guó)務(wù)院要求各部門都要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高進(jìn)行調(diào)控，稅總希望通過(guò)嚴(yán)格清算進(jìn)行調(diào)節(jié)；另一方面在目前地稅收入少的情況下，土地增值稅確實(shí)能增加財(cái)力，這是個(gè)增收潛力非常大的稅種。” 

　　然而，從2006年至今，這一潛力從未真正變成現(xiàn)實(shí)。雖然國(guó)稅總局先后8次發(fā)文，清算始終是一件難事。 

　　一根“橡皮筋” 

　　“1994年國(guó)稅總局實(shí)施土地增值稅時(shí)，主要目的是抑制高房?jī)r(jià)，但土地增值稅實(shí)施初期，房?jī)r(jià)不高，所以該稅種并不受重視�！敝袊�(guó)注冊(cè)稅務(wù)所協(xié)會(huì)常務(wù)理事郭偉回顧土地增值稅最初落地的情況，當(dāng)時(shí)由于這個(gè)稅種較輕，被歸口于國(guó)稅總局地方稅處負(fù)責(zé)，該處同時(shí)主管城建稅、教育附加費(fèi)，只是個(gè)小部門而已，權(quán)重不夠。 

　　自1993年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》頒布，土地增值稅誕生起，這種地方稅的命運(yùn)即隨宏觀經(jīng)濟(jì)的起落而變化。曾有一段時(shí)期，國(guó)稅一度打算取消土地增值稅這個(gè)稅種，并已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院，但隨后房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng)，才沒(méi)有取消。在一些業(yè)界人士眼中，土地增值稅就像一根“橡皮筋”。 

　　“直到2007年，土地增值稅也沒(méi)有像樣的文件�！鄙鲜龅哪暇┒悇�(wù)官員一直在關(guān)注著這個(gè)法規(guī)的各項(xiàng)細(xì)則。也是在這一年，國(guó)稅總局掀起了土地增值稅清算行動(dòng)。雖然在2006年底，國(guó)稅總局專門就土地增值稅征收發(fā)文，要求從次年2月1日起向全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。當(dāng)時(shí)，這一消息公布后，凡是有些名氣的上市房企幾乎悉數(shù)跌停。 

　　不過(guò)清算的難度卻是稅務(wù)部門未曾料想到的。 

    2007年，大連稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)就土地增值稅予以調(diào)查，并對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的增值稅清算狀況予以置疑，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)梳理過(guò)自身財(cái)務(wù)狀況之后，認(rèn)為已投入了巨額的資金轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)亟逃�投資，及足球隊(duì)伍建設(shè)資金，“支出的都是真金白銀�！� 

　　萬(wàn)達(dá)的這些支出能不能在土地增值稅清算時(shí)抵扣？當(dāng)時(shí)并無(wú)定論。 

 
　　2007年9月，萬(wàn)科地產(chǎn)收購(gòu)浦東超級(jí)大盤“地杰國(guó)際城”，將這個(gè)停滯多時(shí)的地產(chǎn)項(xiàng)目盤活。在2008年土地增值稅核查行動(dòng)中，萬(wàn)科金色城市（即地杰國(guó)際城）被列為核查對(duì)象，按照項(xiàng)目單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)售價(jià)為2萬(wàn)至3萬(wàn)元每平方米，負(fù)責(zé)稽查的人員認(rèn)為，應(yīng)以2萬(wàn)元/平方米減去該地塊原始成本價(jià)3000元每平方米，其差價(jià)即為清算土地增值稅的基礎(chǔ)。 

　　萬(wàn)科提出異議，認(rèn)為該項(xiàng)目為從上海地杰房地產(chǎn)公司收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)折合1.5萬(wàn)元/平方米，差價(jià)應(yīng)是以2萬(wàn)元減去1.5萬(wàn)元，所得差價(jià)應(yīng)是上繳土地增值稅的稅基。 

　　此次，由于主管核查的官員涉黃光裕案被捕，核查行動(dòng)不了了之。 

　　2008年之后，金融危機(jī)爆發(fā)，土地增值稅清算的彈性空間盡顯。直到2009年上半年，房?jī)r(jià)全線反彈，清算土地增值稅再次進(jìn)入稅務(wù)部門視野。 

　　據(jù)江蘇稅務(wù)部門人士透露，去年下半年，國(guó)稅總局曾在全國(guó)調(diào)研土地增值稅清算情況，還特別到江蘇的常州和江寧區(qū)調(diào)研。據(jù)了解，目前江蘇是全國(guó)實(shí)行土地增值稅清算最好最嚴(yán)格的地方。 

　　今年以來(lái)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跳躍式上漲，4月，“新國(guó)十條”發(fā)布。國(guó)稅總局的兩份文件，是作為落實(shí)“新國(guó)十條”的配套政策文件發(fā)布的。國(guó)稅總局稱，新文件意在合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益。 

　　這一次，會(huì)怎樣？ 

　　據(jù)上述南京稅務(wù)官員透露，南京最近的清算，使土地增值稅至少成倍增加�！昂芏嗥渌�省市過(guò)去對(duì)清算做的不嚴(yán)格，如果真按總局要求操作，土地增值稅估計(jì)得翻四五番�！� 

　　一位杭州市地稅局的官員告訴本報(bào)，杭州最近這次清算是從2009年6月開(kāi)始的，到今年5月，第一筆錢入庫(kù)。杭州市所有符合清算條件的樓盤都被納入了清算范圍。他說(shuō)，有些項(xiàng)目甚至是2000年之前開(kāi)盤的樓盤。據(jù)估計(jì)，此次清算約有30億左右土地增值稅進(jìn)入，“最后能到達(dá)的結(jié)果就是等于將預(yù)征率提到2%�！� 

　　而在2007那次清算令執(zhí)行后，當(dāng)年前11個(gè)月全國(guó)土地增值稅清算實(shí)現(xiàn)補(bǔ)稅還不到20億元。這似乎也預(yù)示著，今年的清算行動(dòng)力度將大大超過(guò)以往。 

　　不過(guò)華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)說(shuō)：“目前在全國(guó)約有10至15個(gè)城市的土地增值稅征收的執(zhí)行是較為嚴(yán)厲。這個(gè)問(wèn)題在北京早已不是問(wèn)題了，沒(méi)有任何一個(gè)企業(yè)在這個(gè)問(wèn)題上含糊�！� 

　　但是，房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告指出，2009年，全國(guó)商品住宅銷售額達(dá)38150億元。按照最低稅率30%來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅，2009年應(yīng)繳土地增值稅額為2641億元。以最高的預(yù)征比例2%來(lái)計(jì)算，2009年預(yù)付款為763億元，也就是2009年全國(guó)土地增值稅至少還有1878億元沒(méi)有收繳。以此計(jì)算，北京2009年土地增值稅征收的缺口分別為125.8億元。 

　　深圳一位稅務(wù)人員告訴本報(bào)，政府沒(méi)有動(dòng)力去推進(jìn)清算是目前房地產(chǎn)增值稅清算遇到最大的問(wèn)題。 

 
　　曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)地方稅務(wù)局長(zhǎng)的郭偉對(duì)此也深有體會(huì)�！耙环矫�，很多大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐地方，都是直接由市領(lǐng)導(dǎo)引入，如果地稅局去清算土地增值稅，市領(lǐng)導(dǎo)可以去影響稅務(wù)局的行為。另一方面，在很多地方，只要財(cái)政一吃緊，稅務(wù)局就跑去清算，還沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)效的征收機(jī)制�！彼�說(shuō)。 

　　在南京從事稅務(wù)的咨詢專家韋明今年參與一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的清算，該商品房收入大約為9億元，清算下來(lái)應(yīng)補(bǔ)繳3000萬(wàn)之巨的土地增值稅，但之前多年地方政府并沒(méi)有向這家地產(chǎn)企業(yè)提出清算要求，“他們是市政府招商引資招來(lái)的，真正清算肯定他就跑到其他地方了�！表f明清楚記得當(dāng)時(shí)地稅官員說(shuō)出的苦衷。 

 
　　為確保政策落到實(shí)處，國(guó)稅總局5月末下發(fā)的文件還要求各地有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，并在6月底前上報(bào)清算計(jì)劃。 

　　但是問(wèn)題可能也由此而生�！澳募覙潜P該清算，哪家不清算，南京的辦法是隨機(jī)選案，在確定哪些人做清算時(shí)，這個(gè)還是相對(duì)公平的�！币晃恢�情人士告訴記者，不僅是南京，在其他任何一個(gè)城市，稅政官員到底選擇哪一個(gè)地產(chǎn)商作為清算對(duì)象或者說(shuō)什么時(shí)候來(lái)找這家企業(yè)做清算，其自由裁量權(quán)是比較大的。 

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　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅。