一方面,北京、深圳等一線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)具體的樓市調(diào)控細(xì)則;另一方面,恒大地產(chǎn)已經(jīng)率先在全國(guó)舉起8.5折促銷(xiāo)大旗,這令近日飽受政策調(diào)控之苦的房地產(chǎn)股再度全線(xiàn)下行。中南建設(shè)(000961,股吧)、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)、深深房A、首開(kāi)股份(600376,股吧)、冠城大通(600067,股吧)、世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)、上海新梅(600732,股吧)跌幅較大,保利地產(chǎn)(600048,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)等下跌均超過(guò)6%。那么,恒大地產(chǎn)的率先降價(jià)促銷(xiāo)將對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)起到怎樣的作用？地產(chǎn)股在多日的低迷后,是否還有投資機(jī)會(huì)？

　　一線(xiàn)樓市新政醞釀出臺(tái)

　　被稱(chēng)為“至今為止最嚴(yán)厲的政策”的“京十二條”發(fā)布后,昨日又有消息稱(chēng),北京公積金貸款開(kāi)始全面執(zhí)行“京十二條”新政:在京購(gòu)買(mǎi)第三套房的家庭,不但無(wú)法獲得商貸,也不能獲得公積金貸款。北京公積金中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在對(duì)于第二套房的界定方面,目前商業(yè)銀行已全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的原則,即以家庭實(shí)際持有的住房套數(shù)來(lái)衡量;而按照公積金中心于今年2月底發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn),公積金貸款對(duì)于第二套房的界定為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,只要貸款買(mǎi)過(guò)一套住房,再借則被視作第二套房�！熬┦�二條”出臺(tái)后,此規(guī)定也將根據(jù)住建部的要求進(jìn)行調(diào)整。

　　北京密集出臺(tái)樓市新政時(shí),市場(chǎng)也開(kāi)始靜候一線(xiàn)城市滬版和深圳版的樓市新政出臺(tái)。有消息稱(chēng),滬版新政細(xì)則最快5月中旬有望公布。而接近深圳決策部門(mén)的某地產(chǎn)業(yè)知名人士透露,深圳版的“新國(guó)十條”執(zhí)行細(xì)節(jié)塵埃落定,已呈深圳政府近日上會(huì)審議,只等政府正式頒布執(zhí)行。據(jù)其透露,細(xì)則中除明確暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款、限制非深戶(hù)居民購(gòu)房外,將再次對(duì)境外人士和港澳臺(tái)居民發(fā)出“限購(gòu)令”。

　　對(duì)于北京、上海、深圳等一線(xiàn)房?jī)r(jià)城市已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)地產(chǎn)新政,中信建投分析師陳祥生認(rèn)為,自4月14日國(guó)務(wù)院出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái),地方出臺(tái)政策跟進(jìn)也是必然,這是由我國(guó)的政治體制所決定。而目前一線(xiàn)城市出臺(tái)的調(diào)控政策,將對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)有限制作用,這也對(duì)地產(chǎn)調(diào)控指出了近期的基本防線(xiàn),未來(lái)房?jī)r(jià)下跌將毋庸置疑。

　　而國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認(rèn)為,北京出臺(tái)的房產(chǎn)新增充分表明了中央政府壓制高房?jī)r(jià)、避免高房?jī)r(jià)演變?yōu)樯鐣?huì)問(wèn)題、避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式房地產(chǎn)化的政治立場(chǎng)。而北京是此輪“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市”中的典型代表,也是媒體和輿論最為關(guān)注的焦點(diǎn)城市。北京細(xì)則將為上海、杭州、深圳、廣州、海南等前期過(guò)火的區(qū)域政策起示范作用,地方局部利益服從中央整體利益。

　　恒大搞促銷(xiāo)打壓高房?jī)r(jià)

　　密集的地產(chǎn)調(diào)控政策后,買(mǎi)房者和賣(mài)房者都在觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示,二手房銷(xiāo)量已經(jīng)有所下降。事實(shí)上,隨著新“國(guó)十條”等樓市新政的密集出臺(tái),各地樓市已經(jīng)出現(xiàn)打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象。不過(guò),目前的折扣基本在九七折至九九折,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商普遍選擇觀望。

　　但似乎是按耐不住了,恒大地產(chǎn)宣布全國(guó)約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng)。這是新一輪樓市調(diào)控背景下,第一個(gè)擎起降價(jià)大旗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),標(biāo)志著高房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。

　　實(shí)際上,恒大地產(chǎn)在2008年金融危機(jī)帶來(lái)的地產(chǎn)低潮中也同樣率先啟動(dòng)讓利促銷(xiāo)措施,對(duì)旗下樓盤(pán)采取八五折讓利。根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2008年9月份,恒大地產(chǎn)在全國(guó)的18個(gè)樓盤(pán)、近2萬(wàn)套房源以8.5折的超低價(jià)格全線(xiàn)促銷(xiāo),這一定價(jià)策略激活了市場(chǎng)。18個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天回款31億元、7天累計(jì)回款近48億元。恒大地產(chǎn)在此次地產(chǎn)調(diào)控政策下率先降價(jià)受到市場(chǎng)普遍關(guān)注。

　　對(duì)此,陳祥生認(rèn)為,房?jī)r(jià)調(diào)整分為三個(gè)層次:首先影響最快的就是二手房?jī)r(jià)格及銷(xiāo)量,從目前來(lái)看,二手房?jī)r(jià)格和銷(xiāo)量都出現(xiàn)了松動(dòng),價(jià)格都已經(jīng)有所下跌;緊接著是新房及期房的價(jià)格;最后則是現(xiàn)房的價(jià)格。恒大地產(chǎn)此次率先在全國(guó)約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng),應(yīng)該說(shuō)是給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)拉響了警報(bào),接下來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)有所調(diào)整。　

　　長(zhǎng)江證券(000783,股吧)房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示,恒大地產(chǎn)的項(xiàng)目多位于二線(xiàn)城市的偏遠(yuǎn)地區(qū),甚至是四線(xiàn)城市,其營(yíng)銷(xiāo)策略的改變對(duì)市場(chǎng)影響較小。在樓市走勢(shì)尚未明朗之際,恒大率先打出“八五折”的招牌可以達(dá)到多重目的。

　　而恒大地產(chǎn)祭出的大力度折扣響應(yīng)了政府調(diào)控樓市的號(hào)召。更為重要的是,在未來(lái)行情不確定的情形下,全面讓利鎖定現(xiàn)金。此外,樓盤(pán)大優(yōu)惠還可以擴(kuò)大恒大的市場(chǎng)占有率。

　　截至4月30日,恒大的現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元�，F(xiàn)金流只能體現(xiàn)企業(yè)某個(gè)節(jié)點(diǎn)的情況,一般來(lái)說(shuō)土地出讓金只占整個(gè)項(xiàng)目投資的20%-30%,后期開(kāi)發(fā)仍需要70%-80%。

　　地產(chǎn)股看不到投資機(jī)會(huì)

　　一方面是地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái),另一方面是地產(chǎn)股股價(jià)的腰斬。萬(wàn)科(000002,股吧)A昨日下跌超過(guò)4%,該股周三股價(jià)創(chuàng)出近期新低7.15元。

　　恒大地產(chǎn)宣布率先將在售樓盤(pán)打折銷(xiāo)售后,昨日股價(jià)低開(kāi)后一路走低,收跌10%,創(chuàng)2009年11月上市以來(lái)新低,報(bào)2.61港元,成交4.68億港元。

　　張宇談到,前期一直堅(jiān)持的行業(yè)策略判斷就是在量?jī)r(jià)沒(méi)對(duì)政策做出20-30%下跌反應(yīng)之前,預(yù)計(jì)政策很難轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)板塊也很難出現(xiàn)明顯良好的投資機(jī)會(huì)�！耙粦�(hù)限購(gòu)一房”的限購(gòu)政策不僅打壓住房金融屬性也打壓住房商品屬性,雖為臨時(shí)限制措施,但短期內(nèi)松動(dòng)的可能較小。這是迄今為止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴(yán)厲的管制措施,將明顯抑制北京商品房的財(cái)富載體、投資良品和資產(chǎn)配置功能,也即將對(duì)高房?jī)r(jià)構(gòu)成精確有效的打擊。而市場(chǎng)基本面后續(xù)值得關(guān)注的是6月份各地新增供應(yīng)開(kāi)始釋放后的市場(chǎng)表現(xiàn)、政府是否能有效監(jiān)控開(kāi)發(fā)商保證開(kāi)竣工和供給。因政策風(fēng)險(xiǎn)得到較充分釋放和前期股價(jià)急速下跌,短期股價(jià)繼續(xù)大幅下跌概率小,但由于政策壓力仍在、行業(yè)量?jī)r(jià)必將對(duì)政策做出中期下跌的正確反應(yīng)。

　　對(duì)于地產(chǎn)股,陳祥生則非常堅(jiān)定地指出,目前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)采取了拋棄的態(tài)度,地方政府紛紛出臺(tái)了地產(chǎn)調(diào)控政策,因此,在未看到房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落的情況下,看不到地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)。他進(jìn)一步分析道,“盡管目前二手房的價(jià)格有所松動(dòng),但現(xiàn)房?jī)r(jià)格仍然未出現(xiàn)大幅松動(dòng),因此地產(chǎn)股還不會(huì)受到關(guān)注。而周三出現(xiàn)的反彈主要是源于有消息稱(chēng)國(guó)土部通過(guò)了8家地產(chǎn)公司的再融資審批。這是今年4月底,證監(jiān)會(huì)針對(duì)地產(chǎn)公司股權(quán)融資與國(guó)土資源部建立聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制后,首批放行的地產(chǎn)公司。這讓市場(chǎng)似乎看到了地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),但是從目前的調(diào)控政策來(lái)看,仍難以改變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),看不到地產(chǎn)股在未來(lái)一段時(shí)間的投資機(jī)會(huì)�！�