一方面,北京、深圳等一線城市紛紛出臺具體的樓市調(diào)控細(xì)則;另一方面,恒大地產(chǎn)已經(jīng)率先在全國舉起8.5折促銷大旗,這令近日飽受政策調(diào)控之苦的房地產(chǎn)股再度全線下行。中南建設(shè)(000961,股吧)、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)、深深房A、首開股份(600376,股吧)、冠城大通(600067,股吧)、世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)、上海新梅(600732,股吧)跌幅較大,保利地產(chǎn)(600048,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)等下跌均超過6%。那么,恒大地產(chǎn)的率先降價促銷將對其他房地產(chǎn)企業(yè)起到怎樣的作用？地產(chǎn)股在多日的低迷后,是否還有投資機會？

　　一線樓市新政醞釀出臺

　　被稱為“至今為止最嚴(yán)厲的政策”的“京十二條”發(fā)布后,昨日又有消息稱,北京公積金貸款開始全面執(zhí)行“京十二條”新政:在京購買第三套房的家庭,不但無法獲得商貸,也不能獲得公積金貸款。北京公積金中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在對于第二套房的界定方面,目前商業(yè)銀行已全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的原則,即以家庭實際持有的住房套數(shù)來衡量;而按照公積金中心于今年2月底發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn),公積金貸款對于第二套房的界定為“認(rèn)貸不認(rèn)房”,只要貸款買過一套住房,再借則被視作第二套房�！熬┦�二條”出臺后,此規(guī)定也將根據(jù)住建部的要求進(jìn)行調(diào)整。

　　北京密集出臺樓市新政時,市場也開始靜候一線城市滬版和深圳版的樓市新政出臺。有消息稱,滬版新政細(xì)則最快5月中旬有望公布。而接近深圳決策部門的某地產(chǎn)業(yè)知名人士透露,深圳版的“新國十條”執(zhí)行細(xì)節(jié)塵埃落定,已呈深圳政府近日上會審議,只等政府正式頒布執(zhí)行。據(jù)其透露,細(xì)則中除明確暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款、限制非深戶居民購房外,將再次對境外人士和港澳臺居民發(fā)出“限購令”。

　　對于北京、上海、深圳等一線房價城市已經(jīng)出臺或即將出臺地產(chǎn)新政,中信建投分析師陳祥生認(rèn)為,自4月14日國務(wù)院出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來,地方出臺政策跟進(jìn)也是必然,這是由我國的政治體制所決定。而目前一線城市出臺的調(diào)控政策,將對過高房價有限制作用,這也對地產(chǎn)調(diào)控指出了近期的基本防線,未來房價下跌將毋庸置疑。

　　而國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認(rèn)為,北京出臺的房產(chǎn)新增充分表明了中央政府壓制高房價、避免高房價演變?yōu)樯鐣�問題、避免經(jīng)濟增長方式房地產(chǎn)化的政治立場。而北京是此輪“房價過快上漲城市”中的典型代表,也是媒體和輿論最為關(guān)注的焦點城市。北京細(xì)則將為上海、杭州、深圳、廣州、海南等前期過火的區(qū)域政策起示范作用,地方局部利益服從中央整體利益。

　　恒大搞促銷打壓高房價

　　密集的地產(chǎn)調(diào)控政策后,買房者和賣房者都在觀望房價走勢。有數(shù)據(jù)顯示,二手房銷量已經(jīng)有所下降。事實上,隨著新“國十條”等樓市新政的密集出臺,各地樓市已經(jīng)出現(xiàn)打折促銷的現(xiàn)象。不過,目前的折扣基本在九七折至九九折,大多數(shù)開發(fā)商普遍選擇觀望。

　　但似乎是按耐不住了,恒大地產(chǎn)宣布全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調(diào)控背景下,第一個擎起降價大旗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),標(biāo)志著高房價開始松動。

　　實際上,恒大地產(chǎn)在2008年金融危機帶來的地產(chǎn)低潮中也同樣率先啟動讓利促銷措施,對旗下樓盤采取八五折讓利。根據(jù)當(dāng)時的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2008年9月份,恒大地產(chǎn)在全國的18個樓盤、近2萬套房源以8.5折的超低價格全線促銷,這一定價策略激活了市場。18個樓盤在開盤當(dāng)天回款31億元、7天累計回款近48億元。恒大地產(chǎn)在此次地產(chǎn)調(diào)控政策下率先降價受到市場普遍關(guān)注。

　　對此,陳祥生認(rèn)為,房價調(diào)整分為三個層次:首先影響最快的就是二手房價格及銷量,從目前來看,二手房價格和銷量都出現(xiàn)了松動,價格都已經(jīng)有所下跌;緊接著是新房及期房的價格;最后則是現(xiàn)房的價格。恒大地產(chǎn)此次率先在全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動,應(yīng)該說是給整個地產(chǎn)行業(yè)拉響了警報,接下來房價將會有所調(diào)整。　

　　長江證券(000783,股吧)房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示,恒大地產(chǎn)的項目多位于二線城市的偏遠(yuǎn)地區(qū),甚至是四線城市,其營銷策略的改變對市場影響較小。在樓市走勢尚未明朗之際,恒大率先打出“八五折”的招牌可以達(dá)到多重目的。

　　而恒大地產(chǎn)祭出的大力度折扣響應(yīng)了政府調(diào)控樓市的號召。更為重要的是,在未來行情不確定的情形下,全面讓利鎖定現(xiàn)金。此外,樓盤大優(yōu)惠還可以擴大恒大的市場占有率。

　　截至4月30日,恒大的現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元。現(xiàn)金流只能體現(xiàn)企業(yè)某個節(jié)點的情況,一般來說土地出讓金只占整個項目投資的20%-30%,后期開發(fā)仍需要70%-80%。

　　地產(chǎn)股看不到投資機會

　　一方面是地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺,另一方面是地產(chǎn)股股價的腰斬。萬科(000002,股吧)A昨日下跌超過4%,該股周三股價創(chuàng)出近期新低7.15元。

　　恒大地產(chǎn)宣布率先將在售樓盤打折銷售后,昨日股價低開后一路走低,收跌10%,創(chuàng)2009年11月上市以來新低,報2.61港元,成交4.68億港元。

　　張宇談到,前期一直堅持的行業(yè)策略判斷就是在量價沒對政策做出20-30%下跌反應(yīng)之前,預(yù)計政策很難轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)板塊也很難出現(xiàn)明顯良好的投資機會�！耙粦粝拶徱环俊钡南拶徴�策不僅打壓住房金融屬性也打壓住房商品屬性,雖為臨時限制措施,但短期內(nèi)松動的可能較小。這是迄今為止對房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲的管制措施,將明顯抑制北京商品房的財富載體、投資良品和資產(chǎn)配置功能,也即將對高房價構(gòu)成精確有效的打擊。而市場基本面后續(xù)值得關(guān)注的是6月份各地新增供應(yīng)開始釋放后的市場表現(xiàn)、政府是否能有效監(jiān)控開發(fā)商保證開竣工和供給。因政策風(fēng)險得到較充分釋放和前期股價急速下跌,短期股價繼續(xù)大幅下跌概率小,但由于政策壓力仍在、行業(yè)量價必將對政策做出中期下跌的正確反應(yīng)。

　　對于地產(chǎn)股,陳祥生則非常堅定地指出,目前市場對房地產(chǎn)采取了拋棄的態(tài)度,地方政府紛紛出臺了地產(chǎn)調(diào)控政策,因此,在未看到房價出現(xiàn)回落的情況下,看不到地產(chǎn)股的投資機會。他進(jìn)一步分析道,“盡管目前二手房的價格有所松動,但現(xiàn)房價格仍然未出現(xiàn)大幅松動,因此地產(chǎn)股還不會受到關(guān)注。而周三出現(xiàn)的反彈主要是源于有消息稱國土部通過了8家地產(chǎn)公司的再融資審批。這是今年4月底,證監(jiān)會針對地產(chǎn)公司股權(quán)融資與國土資源部建立聯(lián)合監(jiān)管工作機制后,首批放行的地產(chǎn)公司。這讓市場似乎看到了地產(chǎn)的投資機會,但是從目前的調(diào)控政策來看,仍難以改變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢,看不到地產(chǎn)股在未來一段時間的投資機會�！�