國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后,國家稅務總局26日發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。有關專家指出,土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起,形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳。”

　　《通知》指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,要按照發(fā)票金額來確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　為了減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間,《通知》明確,開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最

　　高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供金融機構證明的,開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。

　　《通知》要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　《通知》最后指出,納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。

　　□新聞背景

　　在上一輪房價暴漲的時候,有關部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底,國稅總局下發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況,包括開發(fā)商整體轉讓項目,直接轉讓土地使

　　用權,項目銷售率已達85%,項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機爆發(fā),這一嚴厲政策未能得到執(zhí)行。

　　而此次下發(fā)的《通知》,則是對土地增值稅清算中要注意的細節(jié)問題進行明確,與2006年底國家稅務總局下發(fā)的通知并不沖突,也就是說,2006年國稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。