剛剛過去的一個月,北京的新房及二手房市場生意頗為慘淡。在各項新政作用下,二手房價出現(xiàn)松動,但新房價格仍然堅挺。

　　5月份,無論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅均出現(xiàn)了較大幅度的下跌。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月,共成交的期房商品住宅為5646套,成交面積為52.1萬平米,除去保障性住房,實際成交的期房商品住房為3405套,成交面積為36萬平米。同期成交的現(xiàn)房商品住宅套數(shù)為623套,成交面積為11萬平米。環(huán)比4月份期房商品住宅成交套數(shù)下降了46.0%,成交面積下降了55.3%,實際成交的商品住房成交套數(shù)環(huán)比下降了58.4%,成交面積下降了63.5%,同期現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了64.2%,成交面積下降了62.2%,從日均成交情況來看,自5月13日之后,日均成交量跌破了百套大關,而去年5月,日均成交套數(shù)均在400多套的水平,與往昔的“紅5月”相比差距相當大。

　　5月份正值樓市調(diào)控的發(fā)力期,各項調(diào)控措施共同發(fā)力,對樓市的影響正在顯現(xiàn)。據(jù)房產(chǎn)機構的市場信息顯示,自新政出臺以來,外地看房、購房的客戶明顯減少,同時投資性購房者也變得更加的謹慎,這些因素均導致了5月成交量的大幅下降,與此同時,開發(fā)商面對當前的樓市環(huán)境也非常的謹慎,不敢輕易入市銷售。5月北京樓市開盤項目大幅減少,只有24個項目入市銷售,其中首次開盤的純新盤項目僅“元大都7號”一個,5月累計新增供應套數(shù)為5264套,供應面積為58.7萬平方米。環(huán)比4月份,開盤項目減少了42.9%,供應套數(shù)減少了47.5%、供應面積減少了27.2%。5月供應量出現(xiàn)了明顯的減少,但與當月的成交量相比依然呈現(xiàn)出供大于求,以套數(shù)計,5月供需比達到了1.5∶1,創(chuàng)年內(nèi)新高。需求重挫致樓市供大于求形勢愈加逼人。

　　盡管目前新房供大于求,但由于北京5月開盤項目中高端樓盤入市量增加,如萬科(000002,股吧)地產(chǎn)的萬科公園五號單價為52000元,太陽公元、華翰國際等項目開盤價格均在40000元/平方米左右,這使北京5月開盤價格仍呈漲勢,整體開盤均價達25680元/平方米,環(huán)比4月開盤均價上漲了2.5%。

　　由于開發(fā)商目前資金較為寬裕,開發(fā)商并不急于推盤回籠資金,指望新房市場價格回落似乎還不是很容易。

　　但與此同時,二手房市場成交價格已經(jīng)出現(xiàn)下滑。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),5月份北京市共成交量二手住宅13545套,環(huán)比下跌58.8%,如果刨去4月底的“經(jīng)轉商”因素,降幅約在五成左右。價格方面,根據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的價格監(jiān)測顯示,5月份北京二手房成交均價環(huán)比下滑超過4%,超過八成的被監(jiān)測項目,其5月份的實際成交價格有不同幅度的下降。

　　從總體上看,四環(huán)外的一些區(qū)域及之前房價漲幅較快的區(qū)域,房價降幅明顯。然而中心區(qū)域和中央別墅區(qū)的房價則相對堅挺。

　　新政出臺后,無論購房者和業(yè)主,都在短期內(nèi)看跌房價,致使5月出現(xiàn)這波降價潮。但據(jù)中介反映,隨著首輪價格的調(diào)整,近期一些區(qū)域的客戶量已開始增多。二手房的購房者或已開始考慮“抄底”。

　　21世紀不動產(chǎn)認為,新政后二手房市場的首輪價格調(diào)整或已經(jīng)基本結束,目前首輪價格調(diào)整的底部已經(jīng)顯現(xiàn),僅有少量房源或可繼續(xù)走低。