雖然北京“新國五條”細(xì)則還未落地，但落實(shí)年度“穩(wěn)中有降”房價(jià)目標(biāo)的工作已然開始。

　　本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，北京住建委擬在4月初，建立100個(gè)房價(jià)觀測點(diǎn)，以便精確的掌握北京的房價(jià)波動(dòng)情況。

　　“觀測點(diǎn)對象的選擇，要根據(jù)同質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)行分類，在不同的區(qū)域選擇100個(gè)成交不錯(cuò)的樓盤。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，其中，將對100個(gè)樓盤觀測點(diǎn)的成交量、價(jià)格、戶型等進(jìn)行全年逐月的統(tǒng)計(jì)。

　　“此前，北京每個(gè)月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)只是一個(gè)均價(jià)，對于分析房地產(chǎn)市場沒有任何意義。”陳志表示，房價(jià)觀測點(diǎn)的建立，可以更為精確地了解北京房價(jià)月度波動(dòng)的原因，是否基于結(jié)構(gòu)性或者不同區(qū)域成交的差異引起，以更好落實(shí)調(diào)控。

　　與此同時(shí)，陳志表示，兩會(huì)后北京市住建委也將逐步試點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全程監(jiān)管，這也是北京落實(shí)“新國五條”的重要內(nèi)容。

　　本報(bào)記者亦從相關(guān)渠道獲悉，北京近期召開多部門會(huì)議，并召集相關(guān)開發(fā)商、中介、研究機(jī)構(gòu)座談會(huì)討論如何落實(shí)“新國五條”。

　　就座談會(huì)討論的詳細(xì)內(nèi)容，一位參與座談會(huì)的不愿透露姓名的人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“有紀(jì)律要求，不方便透露，但作為房價(jià)上漲的重點(diǎn)城市，北京落地國五條的力度不小。”

　　針對落地的時(shí)間，上述人士表示，各部委換屆后將陸續(xù)對“新國五條”細(xì)則進(jìn)行可執(zhí)行化的解讀，北京或?qū)⒃诟鞑课��?xì)則完善后推出細(xì)則，不大可能先于各部委出臺(tái)。

　　擬建房價(jià)觀測點(diǎn)

　　自2011年以來，北京市住建委就委托北京市房協(xié)發(fā)布北京的月度、年度的房價(jià)數(shù)據(jù)。

　　“房價(jià)常被公眾認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場及調(diào)控效果的反應(yīng)，房價(jià)數(shù)據(jù)一發(fā)布，其同比、環(huán)比波動(dòng)情況就成為重點(diǎn)關(guān)注對象。”陳志表示，“但是該數(shù)據(jù)只是一個(gè)均價(jià)，對于分析房地產(chǎn)市場的作用不大�！�

　　“影響房價(jià)月度波動(dòng)的因素很多，比如結(jié)構(gòu)性差異，大戶型高檔樓盤入市成交，將拉高整體均價(jià)。”陳志介紹，地域差異也會(huì)影響均價(jià)，比如六環(huán)以外的在售樓盤占比大。

　　“通過建立100個(gè)或者更多的房價(jià)觀測點(diǎn)，可以更好掌握北京房價(jià)的波動(dòng)數(shù)據(jù)，以便更精準(zhǔn)地落地調(diào)控�！背�此之外，陳志介紹，也可以準(zhǔn)確地反映區(qū)域以及該樓盤的價(jià)格波動(dòng)情況，以促進(jìn)區(qū)域及開發(fā)商的合理定價(jià)。

　　針對100個(gè)房價(jià)觀測點(diǎn)的選擇，陳志強(qiáng)調(diào)，一定要同質(zhì)可比。“別墅、普通住宅、混合性商住等產(chǎn)品類型不同，定價(jià)和市場認(rèn)可度也不盡相同，只有同類型的產(chǎn)品才具備可比性�！�

　　另外，陳志表示，在同質(zhì)分類的基礎(chǔ)上，還要考慮區(qū)域的原因，對于區(qū)域內(nèi)交易量比較活躍的樓盤要進(jìn)行重點(diǎn)檢測，“檢測的內(nèi)容包括戶型、價(jià)格、交易量等，從而更好地了解月度房價(jià)變動(dòng)的主要原因�！�

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖亦表示，隨著房價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的建立、推廣，未來北京或?qū)⑿纬扇�網(wǎng)式的布局，形成了一定數(shù)量的積累后，可以成為房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)調(diào)控必須要做的基礎(chǔ)性工作。

　　而在北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，這或?qū)⒊蔀楸本┞鋵?shí)“新國五條”中，建立和完善房價(jià)問責(zé)制度的一個(gè)突破。

　　“高端項(xiàng)目房價(jià)的漲幅會(huì)拉高整體均價(jià)，但是對普通老百姓影響不大�！北本┐笤雷稍冇邢薰�司總經(jīng)理金永祥表示，通過區(qū)分不同的類型的項(xiàng)目收集房價(jià)數(shù)據(jù)，或可為未來差別化調(diào)控創(chuàng)造空間，即僅調(diào)控剛需項(xiàng)目，避免投資投機(jī)、防止?jié)q幅過快等。

　　陳志介紹，觀測點(diǎn)建設(shè)將在4月以后開展，目前還需要和相關(guān)的企業(yè)進(jìn)行溝通。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對此似乎十分謹(jǐn)慎，一位不愿透露姓名的房企人士告訴記者，在目前從嚴(yán)調(diào)控形式下，對于開發(fā)商來說，房價(jià)是一個(gè)敏感數(shù)據(jù)，從利潤和避免老業(yè)主退房、維權(quán)的角度上考慮，開發(fā)商希望房價(jià)不斷上漲，但是房價(jià)觀測點(diǎn)的建立將壓縮房企利潤，也將直接影響企業(yè)的營銷策略。

　　“而且目前北京普遍限價(jià)制度，一旦銷售價(jià)格超過建委備案價(jià)格就將被約談，被設(shè)立為監(jiān)測點(diǎn)，無異于撞槍口�！鄙鲜鋈耸咳缡潜響B(tài)。

　　范小沖亦表示，目前房產(chǎn)成交大多通過網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)是公開、透明的，只要把數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)化的分類，也能夠獲取更好的數(shù)據(jù)分析，似乎無需通過設(shè)立100個(gè)監(jiān)測點(diǎn)這種興師動(dòng)眾的做法。

　　強(qiáng)化剛需

　　除了擬建房價(jià)監(jiān)測點(diǎn)之外，本報(bào)記者獲悉，北京住建委擬布局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的信息公開、監(jiān)管，首批試點(diǎn)選取了萬科、金地、華潤等17個(gè)企業(yè)的18個(gè)項(xiàng)目。

　　“試點(diǎn)工作很快將開始，并將爭取將項(xiàng)目全程監(jiān)管、公示覆蓋率提高到全市。”陳志如是表示。

　　“雖然建委等相關(guān)網(wǎng)站可以查詢到樓盤的銷售信息�！标愔窘榻B，但銷售、前、后的信息均處于公示盲區(qū)，國土、規(guī)劃、住建部門都分別公示各自業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)信息，信息較為零散、分散。

　　陳志強(qiáng)調(diào)，該平臺(tái)的建立，填補(bǔ)了北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前信息公示的公開，這也是北京落實(shí)國五條“加強(qiáng)市場監(jiān)管和信息發(fā)布管理”要求的一個(gè)重要措施。

　　實(shí)際上，有關(guān)更為敏感的“20%個(gè)稅執(zhí)行”、“限購令執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)確定”以及二套房首付等北京落地“新國五條”的細(xì)則也在緊急研究中。

　　本報(bào)記者多方采訪獲悉，北京住建委等相關(guān)單位也在近期召集開發(fā)商、各中介、研究機(jī)構(gòu)等開座談會(huì)研究討論細(xì)則落地相關(guān)事宜，上周亦召開多部門會(huì)議，對如何落實(shí)“新國五條”進(jìn)行部署，并形成了初步的框架。

　　據(jù)一位參加座談會(huì)的人士介紹，北京已經(jīng)提前公布了年度“量價(jià)齊穩(wěn)”的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，后續(xù)就是按照“新國五條”要求進(jìn)行執(zhí)行并強(qiáng)化。

　　就座談會(huì)研究討論的具體內(nèi)容，上述人士表示，“紀(jì)律要求，不好透露細(xì)節(jié)，唯一確定的是，力度會(huì)很大，畢竟北京是房價(jià)上漲的一些熱點(diǎn)城市�！�

　　“未來北京公安局、民政局等相關(guān)部門或?qū)⑷�面參與購房資格審核，比如公安局會(huì)對身份證等個(gè)人信息進(jìn)行核查，民政局對離婚證真?zhèn)魏褪欠窠Y(jié)婚等問題核查等�！鄙鲜鋈耸窟M(jìn)一步表示，限購的執(zhí)行將升級，購房資格的審核或?qū)⒏鼑?yán)。

　　盡管落地的細(xì)則趨向“嚴(yán)厲”，不過，上述人士強(qiáng)調(diào)，細(xì)則也將強(qiáng)調(diào)對剛需的保護(hù)，以“20%的個(gè)稅”為例，北京的執(zhí)行細(xì)則或?qū)�參照相關(guān)因素，對自住型購房者劃定免征門檻，以免誤傷剛需。

　　范小沖表示，從北京的資源和環(huán)境承受力的角度上看，北京比任何城市都希望強(qiáng)化限購。

　　但在范小沖看來，相比限購，提高二套房貸款成本或許更為科學(xué)，只是增加了購房成本，暫時(shí)延緩了購房者入市的時(shí)間，并非限制購房，畢竟限購會(huì)誤傷剛需，而二套房成本的提高只是傷害了改善性需求或者投資性需求者的利益。

　　一位接近北京住建委的人士告訴本報(bào)記者，在各個(gè)部委大員確定后，落實(shí)國五條的細(xì)則也將密集推出，“北京的細(xì)則也將在各部委的細(xì)則發(fā)布、完善后再落地，很多政策涉及到上級部門的詳細(xì)性解讀，如果沒有和上級單位溝通好，應(yīng)該不會(huì)先于部委細(xì)則出臺(tái)�！�

　　因此，上述人士判斷，3月下旬到4月初，是“新國五條”落地細(xì)則的窗口期。