教育和房產(chǎn)一直是中國市場(chǎng)供需極不匹配的兩個(gè)領(lǐng)域，優(yōu)質(zhì)的教育和優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)往往都伴隨著極大的獲取成本

由地域擇校政策導(dǎo)致的教育資源分散以及二胎政策出臺(tái)后中國家庭規(guī)模和住房需求的增長，導(dǎo)致了“入學(xué)難”、“擇校難”等現(xiàn)象

《三字經(jīng)》里說：“昔孟母，擇鄰處”，意思是孟子的母親為了追求更優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境，而不斷的進(jìn)行遷移

而“地產(chǎn)+教育”模式的最優(yōu)資源組合不但能解決家庭為追逐好學(xué)校名額頻繁遷居的困窘，也為地產(chǎn)商帶來新的利潤增長突破口

對(duì)于地產(chǎn)商而言，樓盤所對(duì)應(yīng)的或是所能擁有的資源是至關(guān)重要的

聰明如地產(chǎn)人，早就學(xué)會(huì)了借力使力，用各種配套資源來為地產(chǎn)增值，甚至還能發(fā)掘新的盈利增長點(diǎn)，比如健康、醫(yī)療、教育、文化、旅游等等

地產(chǎn)似乎就是一個(gè)大熔爐，什么概念都能往里面加，然后每次都還能玩出不一樣的新高度

而在所有的概念和要素中，最重要的，則是教育

01

7月9日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司已簽署協(xié)議收購劍橋文理學(xué)院的全部股權(quán)，交易作價(jià)約合13億人民幣

一時(shí)間，輿論嘩然，一家國內(nèi)的地產(chǎn)商竟然投巨資搞起了高端教育，很多人都不是很理解

如果追溯碧桂園做教育的初衷，其實(shí)也并沒有那么高尚

在1993年，順德碧桂園項(xiàng)目賣不動(dòng)，楊老板就搞起了廣東碧桂園學(xué)校，在媒體上造了很多勢(shì)頭，高薪招聘英才，帶來不到的意向結(jié)果就是，碧桂園不僅學(xué)校辦的很成功，樓盤也賣的很火熱

嘗到甜頭的碧桂園，從1994年起，就開始正式布局教育，為樓盤建設(shè)了一所國際學(xué)校作為配套設(shè)施，隨后逐步布局幼兒園、國際學(xué)校，以及伊萊英語培訓(xùn)學(xué)校

碧桂園集團(tuán)也借此開始了“地產(chǎn)+教育”策略，成為了地產(chǎn)圈中的“第一個(gè)吃螃蟹的人”，當(dāng)然，事實(shí)證明，這個(gè)“螃蟹味道還真的很不錯(cuò)”

你可能想象不到，在不知不覺中，碧桂園教育的規(guī)模已經(jīng)慢慢變得非常的龐大

截至2019年2月，碧桂園在中國9個(gè)省份和全球范圍內(nèi)共運(yùn)營69所學(xué)校和超過16家培訓(xùn)中心，學(xué)生規(guī)模已經(jīng)超過了4萬

碧桂園教育已經(jīng)成為了全國最大的K12教育集團(tuán)（指從幼兒園到12年級(jí)的教育），并于2017年5月登陸紐交所，成為中國教育集團(tuán)赴美上市最大的IPO

當(dāng)然，聰明的地產(chǎn)商肯定不止碧桂園一家

根據(jù)明源研究院的統(tǒng)計(jì)，目前TOP20的房企或多或少的都已經(jīng)進(jìn)軍教育行業(yè)并且都還取得了不錯(cuò)的成績

比如從1996年開始，上海萬科與復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)建立上海市復(fù)旦萬科實(shí)驗(yàn)學(xué)校起，萬科便在教育產(chǎn)業(yè)上踏入領(lǐng)域，后來萬科提出做“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)

在此戰(zhàn)略下，2015年，萬科宣布“八爪魚計(jì)劃”，表示將通過教育在內(nèi)的八個(gè)“爪”跨界多個(gè)領(lǐng)域

截止到2018年，僅在上海地區(qū)，萬科就有四所民辦學(xué)校、六所公辦學(xué)校，并且相關(guān)學(xué)校都擠進(jìn)了所屬板塊的頭部

注：來源于公眾號(hào)“相伴升學(xué)路”

當(dāng)然，對(duì)于萬科而言，這些還都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，萬科還有更大的野心

2018年1月，萬科在總部所在地深圳發(fā)布“梅沙教育”(Meisha) 品牌，宣布2020年梅沙教育將在全國落地超過100所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，涵蓋學(xué)前教育、K12、戶外教育等，服務(wù)60萬家庭

碧桂園和萬科地產(chǎn)界雙雄的對(duì)決，在教育領(lǐng)域，可能才剛剛起步

與此類似的還有陽光城，直接與北大培文學(xué)校進(jìn)行合作，起點(diǎn)很高，目前擁有在校生30000余人（不含幼兒園），全國擁有近200家高品質(zhì)幼兒園

恒大教育以恒大幼兒園的開拓和運(yùn)營為核心業(yè)務(wù)，依托恒大集團(tuán)遍布全國的地產(chǎn)項(xiàng)目，不斷的在多城市落子

地產(chǎn)界和教育界合作貌似是一種必然，兩者之間的合作融合，當(dāng)然也并非只是蓋幾棟教學(xué)樓那么簡(jiǎn)單

02

以教育為抓手，既為了去庫存，也為了更好的盈利

目前中國房地產(chǎn)的存量資產(chǎn)達(dá)到200萬億人民幣的規(guī)模，且近十年中，每年房地產(chǎn)土地開發(fā)面積的增加始終大于銷售面積的增加

換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的去庫存的問題

另外，房地產(chǎn)商依賴其傳統(tǒng)商品房銷售的營業(yè)利潤率自2010年來基本呈逐年下降頹勢(shì)

其實(shí)近期我們也能明顯的感受到，越來越多的房企其實(shí)是承受了比較大的債務(wù)壓力的，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力也明顯下降

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行業(yè)周期性明顯，風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性太大，地產(chǎn)商們，急需尋找利潤突破點(diǎn)來擴(kuò)大其利潤空間

而教育資源作為社會(huì)的剛性需求，一直是中國家庭關(guān)注的焦點(diǎn)

因此，地產(chǎn)企業(yè)涉足教育其實(shí)是地產(chǎn)開發(fā)的一種必然的趨勢(shì)，地產(chǎn)資源和教育資源的跨界融合，往往是切中了大部分家庭最真實(shí)的剛需

一般來說，地產(chǎn)+教育雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，是這么轉(zhuǎn)起來的：

通過教育資源配套的落位來促進(jìn)樓盤銷售；

量質(zhì)并重，在促進(jìn)銷量的同時(shí)，給住宅帶來更高的溢價(jià)率；

成功轉(zhuǎn)型教育后，后期的運(yùn)營可以帶來新的贏利點(diǎn)

03

當(dāng)然，對(duì)于大部分地產(chǎn)商來說，蓋房子賺的是快錢，做教育賺的是慢錢，兩者是不同的維度，剛開始不會(huì)怎么辦？

能怎么辦？不會(huì)就虛心向會(huì)的人學(xué)唄。所以，教育地產(chǎn)的模式，其實(shí)可以分為三個(gè)階段

注：德勤研究《2017年德勤教育行業(yè)報(bào)告》

第一階段被稱作為“傍大款+輕資產(chǎn)”

這是最初級(jí)的階段，就是在沒有任何資源的情況下，地產(chǎn)商只能通過購入名校附近的地塊，或是爭(zhēng)取與名校簽訂協(xié)議，獲得業(yè)主子女就讀的機(jī)會(huì)

對(duì)于地產(chǎn)商而言，其實(shí)就是典型的“輕資產(chǎn)模式”，開發(fā)商完全不需要去涉足教育行業(yè)，但這是一個(gè)算是比較被動(dòng)的過程，這事能不能成，完全取決于名校的態(tài)度

在這個(gè)階段，典型的代表房企是龍湖、華潤、中國金茂等，這些企業(yè)的資源集聚能力也確實(shí)非常強(qiáng)

第二階段稱作為“主動(dòng)勾引+中資產(chǎn)”

與剛才“輕資產(chǎn)”模式不同的是，這種模式是典型的“中資產(chǎn)”模式，房企與教育機(jī)構(gòu)都紛紛拿出自己最優(yōu)勢(shì)的那一面，房企提供的是空間和服務(wù)，而學(xué)校拿出的是教育資源和教育體系

通過這種合作方式，房企與教育行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生更多的融合，自己也將握有更大的主動(dòng)權(quán)，與此同時(shí)，這樣的合作模式往往是在土地招拍掛的時(shí)候就明確了的，房企的拍地成本也就更低些，從而產(chǎn)生更多的土地溢價(jià)

在這個(gè)階段，扎的比較深的典型的代表房企是萬達(dá)、保利等，他們往往是通過大批量拿地后進(jìn)行整合，商業(yè)、住宅、教育等統(tǒng)一宣傳，從而獲得更多的溢價(jià)

第三階段被稱作“自力更生+重資產(chǎn)”

如果想要真正到教育行業(yè)里面去分一杯羹，那么對(duì)于房企而言，是需要持續(xù)投入的，與前面所提到的“輕資產(chǎn)”“中資產(chǎn)”模式不同，這次需要的是“重資產(chǎn)”模式

這個(gè)階段要求開發(fā)商需要具備非常強(qiáng)大的整盤管控能力和資金實(shí)力，開發(fā)商需要自建教育品牌，同時(shí)在項(xiàng)目內(nèi)興辦學(xué)校，引進(jìn)教師隊(duì)伍

在這個(gè)階段，典型的代表房企是碧桂園、萬科、陽光城等，對(duì)于他們而言，教育已經(jīng)形成了獨(dú)有的品牌，開始反哺地產(chǎn)項(xiàng)目

04

當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)商而言，除了可以為業(yè)主提供傳統(tǒng)意義上的學(xué)區(qū)，目前還正在嘗試更多維度的地產(chǎn)+教育方式

比如社區(qū)商業(yè)+教育模式

這是由萬科提出來的，在自己所屬的社區(qū)里打造四點(diǎn)半學(xué)堂，主打的是素質(zhì)教育啟蒙，目的是解決萬科社區(qū)及周邊小區(qū)兒童的體制外教育需求

這樣的社區(qū)商業(yè)+教育的方式，解決了孩子下午放學(xué)后無人接、作業(yè)無人管的實(shí)際需求和痛點(diǎn)，同時(shí)擴(kuò)大了傳統(tǒng)意義上的“名校+樓盤”的賣房模式，并從實(shí)際上解決了業(yè)主的真實(shí)需求

還有一種是購物中心+教育模式

兒童早教等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)不僅能為購物中心帶來流量，其本身的盈利能力也非常不錯(cuò)，這里面做的比較好的是萬達(dá)

近幾年，萬達(dá)加大了對(duì)兒童產(chǎn)業(yè)的重視，著力研發(fā)兒童綜合業(yè)態(tài)，旗下的早教品牌“寶貝王”正式加入早教行業(yè)

而在萬達(dá)集團(tuán)背后強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)資源的依托下，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也是十分明顯了

2018年，萬達(dá)寶貝王收入20.8億元，同比增長44.3%，新開業(yè)69家寶貝王樂園，早教50家，年度總客流1.99億元，同比增長了36%

05

最近幾年，很多開發(fā)商其實(shí)都在抱怨，地產(chǎn)的春天過去了，房子越來越難賣了

地產(chǎn)人前期所有的自信心、榮耀感也正在慢慢的消失，地不好拿，房價(jià)太貴不好賣，業(yè)主需求太零碎真的是無法滿足，然后地產(chǎn)商本身也在逐漸“去地產(chǎn)化”

自身力量不夠，那就“借力打力”

而教育，就是地產(chǎn)開發(fā)商真正可以借到的力

參考文獻(xiàn)：

1、陳靚，明源地產(chǎn)研究院，《地產(chǎn)＋教育的4種玩法，碧桂園、萬科都在做了！》

2、德勤，德勤研究，《2017年德勤教育行業(yè)報(bào)告》

（R先生）