本章知識框架圖：

第一節(jié) 基礎(chǔ)知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類(★★★★★)

　　個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(一)按照資金來源劃分

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營業(yè)性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(1)自營性個人住房貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金，向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修理各類型住房的個人發(fā)放的貸款。

　　(2)公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。

　　(3)個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。簡稱個人住房組合貸款。

　　(二)按照住房交易形態(tài)劃分

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

　　①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　�、趥�人二手房住房貸款。個人二手房住房貸款是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征(★★★)

　　個人住房貸款畸其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(一)貸款期限長

　　購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為l0～20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。

　　(二)大多以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房；對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。 來源233網(wǎng)校

　　(三)風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點

　　由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔保貸款，風(fēng)險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，系統(tǒng)性風(fēng)險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風(fēng)險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程(★)

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的個人貸款產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。1997年，中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列關(guān)于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動。

　　四、個人住房貸款的要素(★★★★★)

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留證明；②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。根據(jù)現(xiàn)行說法，個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0．7倍。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不低于基準利率的l.1倍。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。中國人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。

　　個人住房貸款的計息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。一般來說，個人住房貸款的期限在1年以內(nèi) (含1年)的貸款，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定

　　利率調(diào)整時，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(三)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款期限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。

　　(四)還款方式

　　個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如，一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。

　　借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(五)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

　　在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔階段性保證責任；而在二手房貸款中，一般由中介機構(gòu)或擔保機構(gòu)承擔階段性保證的責任。

　　(1)采用抵押擔保方式的，抵押的財產(chǎn)必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押；若以貸款銀行認可的其他財產(chǎn)作抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價值的一定比例。

　　(2)采用質(zhì)押擔保方式的，質(zhì)物可以是國家財政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。

　　(3)采用保證擔保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

　　在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔保合同。

　　(六)貸款額度

　　根據(jù)現(xiàn)行政策，個人住房貸款中有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　　(1)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；

　　(2)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；

　　(3)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一

　　套(及以上)住房的。

　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾�府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

第二節(jié) 貸款流程

　　一、受理與調(diào)查

　　(一)貸款的受理(★★★★★)

　　個人住房貸款的申請材料清單如下：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官

　　證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；③合法有效的購房合同；④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書面證明；⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調(diào)查(★★★)

　　貸前調(diào)查是貸款人受理借款人貸款申請后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責，對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行調(diào)查和評估，形成貸前調(diào)查報告。

　　1．對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查

　　對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調(diào)查報告。

　　(1)開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查；企業(yè)資信等級或信用程度；經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會計報表；開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查；項目的合法性審查；項目工程進度審查；項目資金到位情況審查。

　　(3)對項目的實地考察。銀行除對項目有關(guān)資料進行審查外，還需對項目進行實地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實際一致，是否經(jīng)過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預(yù)售的進度內(nèi)。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。233網(wǎng) 校

　　(4)撰寫調(diào)查報告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查、項目有關(guān)資料審查以及實地考察后撰寫出項目調(diào)查報告。報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　a．開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況．

　　b．開發(fā)商要求

　　合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景．

　　c．通過商品房銷售貸款的合作可給銀行

　　帶來的效益和風(fēng)險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對負債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險；

　　d．項目合作的可行性結(jié)論以及對可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年

　　限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準。

　　2．對借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求

　　①審查借款申請材料

　�、诿嬲劷杩钌暾埲�

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容

　　除參照個人貸款調(diào)查內(nèi)容外，個人住房貸款還應(yīng)重點調(diào)查以下內(nèi)容：

　�、賹徍耸赘犊钭C明

　　②審核購房合同或協(xié)議

　�、蹖徍藫�保材料

　�、軐徍速J款真實性

　　二、審查與審批(★★★)

　　(一)貸款審查

　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的《個人住房貸款調(diào)查審批表》、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實。貸款審查人對貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實性有疑問的，可以進行重新調(diào)查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在《個人住房貸款調(diào)查審查表》上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

　　(二)貸款審批

　　個人住房貸款的審批流程可參照個人貸款部分，報批材料具體包括個人信貸業(yè)務(wù)報批材料清單、個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表、個人住房借款申請書以及個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。

　　三、簽約與發(fā)放(★★★★★)

　　(一)貸款的簽約

　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。借款合同應(yīng)符合法律規(guī)定，明確約定各方當事人的誠信承諾和貸款資金的用途、支付對象、支付金額、支付條件、支付方式等。貸款的簽約流程可參照個人貸款部分。

　　(二)貸款的發(fā)放

　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件。個人住房貸款應(yīng)重點確認借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件，其他內(nèi)容請遵守個人貸款的規(guī)定。

　　四、支付管理(★★★)

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請將貸款資金直接發(fā)放至借款人賬戶，并由借款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對象。

　　采用貸款人受托支付方式的，銀行應(yīng)明確受托支付的條件，規(guī)范受托支付的審核要件，要求借款人在使用貸款時提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。銀行應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關(guān)細節(jié)的認定工作。貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。

　　采用借款人自主支付的，貸款人應(yīng)與借款人在借款合同中事先約定，要求借款人定期報告或告知貸款人資金支付情況。貸款人應(yīng)當通過賬戶分析、憑證查驗或現(xiàn)場調(diào)查等方式，檢查貸款支付是否符合約定用途。

　　五、貸后管理(★★★★★)

　　(一)貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內(nèi)容外，還應(yīng)對開發(fā)商和項目以及合作機構(gòu)進行調(diào)查，調(diào)查的要點有：

　　1．開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況。

　　2．項目資金到位及使用情況。

　　3．項目工程形象進度。

　　4．項目銷售情況及資金回籠情況。

　　5．產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　　6．履行擔保責任的情況。

　　7．開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　　8．合作機構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)情況等。

　　9．其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵(質(zhì))押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。個人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式，借款人的借款時采用何種還款方式，應(yīng)根據(jù)個人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件，按借款人和銀行雙方協(xié)商結(jié)果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進行變更。借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理

　　關(guān)于個人住房貸款的風(fēng)險分類和不良貸款的管理可參照個人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個人住房貸款檔案管理可參照個人貸款部分，貸款檔案中的借款人的相關(guān)資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)；貸款銀行認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明；符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；購房交易收件收據(jù)；所購住房的估價證明；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人資信證明及同意提供擔保的文件；房屋他項權(quán)利證明書；個人住房借款申請審批表；借款合同；抵押合同(質(zhì)押合同、保證合同)；保險合同、保險單據(jù)；個人住房貸款憑證；委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。