本章知識框架圖：

第一節(jié) 個人商用房貸款

　　 一、基礎(chǔ)知識(★★★)

　　 (一)個人商用房貸款的含義

　　 個人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買商業(yè)用房的貸款。

　　 (二)個人商用房貸款要素

　　 1．貸款對象

　　 商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房(寫字樓)，貸款支持的商用房須滿足以下條件：

　　 商用房所占用土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地；商用房為一手房的，該房產(chǎn)應(yīng)為已竣工的房屋，并取得合法銷售資格；商用房為二手房的，應(yīng)取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。

　　 同時，借款人須具備以下基本條件：

　　 ①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間；外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應(yīng)在中華人民共和國境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)，同時還須滿足我國關(guān)于境外人士購房相關(guān)政策；

　　 ②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明)；

　　 ③具有良好的信用記錄和還款意愿；

　　 ④具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

　　 ⑤具有所購商用房的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議；

　　 ⑥已支付所購商用房市場價值50％(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45％及其以上)，并提供首付款銀行進(jìn)賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據(jù)；

　　 ⑦在銀行開立個人結(jié)算賬戶；

　　 ⑧以借款人擬購商用房向貸款人提供抵押擔(dān)保；

　　 ⑨兩個以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制；

　　 ⑩貸款人規(guī)定的其他條件。

　　 2．貸款利率

　　 個人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的l.1倍。

　　 3．貸款期限

　　 個人商用房貸款期限最短為l年(含)，最長不超過l0年。

　　 4．還款方式

　　 個人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

　　 5．擔(dān)保方式

　　 申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。

　　 6．貸款額度

　　 貸款額度不得超過所購商用房價值的50％，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價值的55％。

　　 二、貸款流程(★★★)

　　 (一)商用房貸款的受理與調(diào)查．

　　 1．貸款的受理

　　 貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。申請材料清單如下：

　　 ①借款申請表；

　　 ②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復(fù)印件；

　　 ③個人收人證明。

　　 ④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議原件；

　　 ⑤所購商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件；所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件；

　　 ⑥擬購房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產(chǎn)如需評估，須提供評估報告

　　 原件；

　　 ⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　 2．貸前調(diào)查

　　 個人商用房貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實行雙人調(diào)查和見客談話制度，在調(diào)查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保等情況時，應(yīng)重點調(diào)查以下內(nèi)容：

　　 ①借款申請人所提供的資料是否真實、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實，并告知借款人須承擔(dān)的義務(wù)與違約后果；

　　 ②借款人收入來源是否穩(wěn)定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；在計算借款人收入時，可將所購商用房未來可能產(chǎn)生的租金收入作為借款人收入。

　　 ③通過查詢銀行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

　　 ④貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定；

　　 ⑤借款人購買商用房的價格是否合理，是否符合規(guī)定的條件；

　　 ⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

　　 ⑦雙人現(xiàn)場核實借款人擬購買的房產(chǎn)是否真實、合法、有效。

　　 (二)商用房貸款的審查與審批

　　 1．貸款的審查

　　 貸款審查應(yīng)對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔(dān)保情況、抵(質(zhì))押比率、貸款風(fēng)險因素、風(fēng)險程度等。

　　 2．貸款的審批

　　 貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人按照授權(quán)獨立審批貸款。

　　 貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查：

　　 ①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票(收據(jù))或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑；

　　 ②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信；

　　 ③抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；

　　 ④貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　 (三)貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　 對審批和簽批同意的貸款，簽約人對借款合同和借據(jù)載明的要素核對一致后，簽署個人購房借款／擔(dān)保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。綜合管理員負(fù)責(zé)落實審批簽批意見后，將‘審批簽批意見落實的證明材料交簽約人。簽約人核實審批簽批意見落實的證明材料后，簽署借據(jù)。綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。關(guān)于個人商用房貸款的簽約與發(fā)放的詳細(xì)流程請參照本書第3章個人貸款部分。

　　 個人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時提出支付申請，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　 (四)貸后管理

　　 個人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。信貸管理部門負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。個人商用房貸款的貸后管理除了參照本書第3章

　　 個人貸款貸后管理部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

　　 貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　　 ①定期了解借款人客戶信息變化情況；

　　 ②定期查詢銀行相關(guān)系統(tǒng)；

　　 ③至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況及價值、權(quán)屬是否發(fā)生變化；如發(fā)生影響抵押房產(chǎn)價值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時，應(yīng)及時重評抵押房產(chǎn)價值；

　　 ④檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；

　　 ⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素；

　　 ⑥及時對違約貸款進(jìn)行催收，對通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門催收；

　　 ⑦檢查逾期貸款是否在訴訟時效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

　　 三、風(fēng)險管理(★★★★★)

　　 (一)合作機(jī)構(gòu)管理

　　 1．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險內(nèi)容

　　 商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險主要包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證)；估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　 2．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施

　　 (1)加強(qiáng)對開發(fā)商及合作項目審查

　　 (2)加強(qiáng)對估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理

　　 (3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

　　 (二)操作風(fēng)險管理

　　 1．商用房貸款操作風(fēng)險的主要內(nèi)容

　　 (1)貸款受理與調(diào)查中的風(fēng)險

　　 這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　 ①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　　 ②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實、有效；抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實，有無涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。

　　 ③借款申請人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實、有效；擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實；擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)評估；第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。

　　 ④未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　　 ⑤授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　 (2)貸款審查與審批中的風(fēng)險

　　 (3)貸款簽約與發(fā)放中的風(fēng)險

　　 (4)貸款支付管理中的風(fēng)險

　　 (5)貸后管理中的風(fēng)險

　　 2．商用房貸款操作風(fēng)險的防控措施

　　 (1)建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度

　　 (2)提高貸前調(diào)查深度

　　 (3)加強(qiáng)真實還款能力和貸款用途的審查

　　 (4)合理確定貸款額度

　　 (5)加強(qiáng)抵押物管理

　　 (6)完善授權(quán)管理

　　 (7)加強(qiáng)貸款合同管理

　　 (8)加強(qiáng)對貸款的發(fā)放和支付管理

　　 (9)強(qiáng)化貸后管理

　　 (三)信用風(fēng)險管理

　　 1．商用房貸款信用風(fēng)險的主要內(nèi)容

　　 (1)借款人還款能力發(fā)生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。

　　 (2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。

　　 (3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。

　　 2．商用房貸款信用風(fēng)險的防控措施

　　 (1)加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析

　　 (2)加強(qiáng)對商用房出租情況的調(diào)查和分析

　　 (3)加強(qiáng)對保證人還款能力的調(diào)查和分析

第二節(jié) 個人經(jīng)營貸款

　　 一、基礎(chǔ)知識(★★★)

　　 (一)個人經(jīng)營貸款的含義

　　 個人經(jīng)營貸款是指用于借款人合法經(jīng)營活動的人民幣貸款，其中借款人是指具有完全民事行為能力的自然人，貸款人是指銀行開辦個人經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。

　　 (二)個人經(jīng)營貸款的貸款要素

　　 1．貸款對象

　　 個人經(jīng)營貸款的對象應(yīng)該是具有合法經(jīng)營資格的法人企業(yè)或個體工商戶。

　　 借款人申請個人經(jīng)營貸款，需具備銀行要求的下列條件：．

　　 ①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～60周歲(不含)之間。

　　 ②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居住證明)及婚姻狀況證明。

　　 ③借款人具有合法的經(jīng)營資格，能提供個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、合伙企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

　　 ④具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。

　　 ⑤具有良好的信用記錄和還款意愿，借款人及其經(jīng)營實體在銀行及其他已查知的金融機(jī)構(gòu)無不良信用記錄。

　　 ⑥能提供貸款人認(rèn)可的合法、有效、可靠的貸款擔(dān)保。

　　 ⑦借款人在銀行開立個人結(jié)算賬戶。

　　 ⑧貸款人規(guī)定的其他條件。

　　 2．貸款用途

　　 個人經(jīng)營貸款的用途為借款人或其經(jīng)營實體合法的經(jīng)營活動，且符合工商行政管理部門許可的經(jīng)營范圍。

　　 3．貸款利率

　　 個人貸款利率需同時符合中國人民銀行和總行對相關(guān)產(chǎn)品的風(fēng)險定價政策，并符合總行利率授權(quán)管理規(guī)定，個人經(jīng)營貸款可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或適當(dāng)下浮。

　　 4．貸款期限

　　 個人經(jīng)營貸款期限一般不超過5年，采用保證擔(dān)保方式的不得超過1年。貸款人應(yīng)根據(jù)借款人經(jīng)營活動及借款人還款能力確定貸款期限。

　　 5．貸款還款方式

　　 個人經(jīng)營貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周還本付息還款法。

　　 6．擔(dān)保方式

　　 申請個人經(jīng)營貸款，借款人需提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。