三、房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告

　　根據(jù)稅基評(píng)估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的情形

　　現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項(xiàng)目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開(kāi)征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但各個(gè)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

　�。ǘ�）確定估價(jià)主體

　　國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國(guó)的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實(shí)行首席評(píng)估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計(jì)稅價(jià)格評(píng)估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類(lèi)似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)職能。

　　具體的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

　�。ㄈ�）搜集相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估信息

　　主要包括估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財(cái)產(chǎn)類(lèi)別、所有權(quán)變動(dòng)、建筑種類(lèi)、土地類(lèi)別、房屋種類(lèi)和數(shù)量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門(mén)、納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報(bào)三個(gè)途徑。

　�。ㄋ模┟鞔_每次計(jì)稅價(jià)格估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的，即用于對(duì)房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對(duì)象，包括明確估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應(yīng)通過(guò)法律、法規(guī)的形式實(shí)現(xiàn)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。

　　（五）擬定計(jì)稅價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評(píng)估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，比如對(duì)房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法；二是調(diào)查搜集評(píng)估所需資料；三是預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

　　在上述基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行初步評(píng)估。

　　（六）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。

　　雖然海量納稅評(píng)估信息和年度納稅評(píng)估，能在很大程度上保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然環(huán)境和被評(píng)估對(duì)象自身變化等因素，仍然有可能導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)值變動(dòng)。所以估價(jià)人員必須到計(jì)稅房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)�環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。

　�。ㄆ撸┐_定估價(jià)結(jié)果撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

　　確定估價(jià)結(jié)果和撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告是任何計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的最終目的。一份合格的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估報(bào)告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：1、說(shuō)明征稅對(duì)象的納稅人、征管機(jī)關(guān)的名稱(chēng)；2、說(shuō)明具體的稅種及其特定征收管理要求；3、說(shuō)明征稅對(duì)象評(píng)估的對(duì)象和范圍；4、評(píng)估任務(wù)的分析和方法選擇；5、說(shuō)明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日；6、定義征稅對(duì)象價(jià)值類(lèi)型；7、列出評(píng)估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過(guò)程，修正類(lèi)似征稅對(duì)象所需注意的事項(xiàng)；8、說(shuō)明評(píng)估結(jié)論；9、重要的聲明，包括遺漏事項(xiàng)和未確定事項(xiàng)。

　　四、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理和評(píng)估人員執(zhí)業(yè)操守除了統(tǒng)一的評(píng)估執(zhí)業(yè)道德要求外，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估對(duì)評(píng)估師的道德規(guī)范應(yīng)該有以下特殊要求。

　　1、廣義的客觀、公平、公正。

　　其他類(lèi)型的價(jià)格評(píng)估主要是在委托人和被評(píng)估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)人等有限數(shù)量的主體之間保持客觀、公平、公正，相對(duì)容易做到。但是，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估往往是在社會(huì)不特定人群之間保持客觀、公平和公正，真正做到難度更大。

　　2、保守國(guó)家秘密原則。

　　計(jì)稅價(jià)格評(píng)估在很大程度上是帶有公務(wù)性質(zhì)的行為，在公務(wù)過(guò)程中，有可能接觸到大量的國(guó)家機(jī)密。因此，保守國(guó)家機(jī)密，應(yīng)當(dāng)成為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估人員的一項(xiàng)特定要求。

　　3、維護(hù)國(guó)家利益原則。

　　其他各類(lèi)評(píng)估的當(dāng)事人一般都是高度人格化的主體，能通過(guò)積極、主動(dòng)的行為去維護(hù)自身利益。但是在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估中，作為一方當(dāng)事人的國(guó)家或者地方政府，是非人格化的主體，在維護(hù)利益方面往往是消極的被動(dòng)的，需要評(píng)估師主動(dòng)增強(qiáng)國(guó)家利益觀念，尋求納稅人和國(guó)家之間在個(gè)人利益和公共利益之間的平衡。

　　4、職業(yè)能力勝任的原則。

　　由于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，需要具備宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、評(píng)估、公共財(cái)政和稅收方面的知識(shí)，并非每個(gè)注冊(cè)評(píng)估師都能夠勝任。因此要求評(píng)估人員一是要不斷加強(qiáng)后續(xù)教育，提高業(yè)務(wù)能力；二是要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理部門(mén)與稅收征收機(jī)關(guān)，逐步建立計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)的資格認(rèn)證制度，從制度上保證評(píng)估質(zhì)量；三是接受委托的評(píng)估師在接受委托之前要做專(zhuān)業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)經(jīng)歷如實(shí)申明。