�。ㄒ唬┓课葑赓U的概念和特征

　　房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)交易的主要形式之一。長期以來，房屋租賃就是民間調(diào)節(jié)住房余缺的主要方式，也是無房者解決用房困難，滿足生產(chǎn)經(jīng)營用房需要的重要途徑。

　　作為房地產(chǎn)交易之主要形式的房屋租賃，是現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)、生活中的一種十分普遍的法律關(guān)系。其具有以下幾個(gè)主要特征：

　　1．房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。因?yàn)榉课莩鲎馐菍?duì)房屋行使處分權(quán)的行為，通常情況下，只有房屋所有權(quán)人才享有房屋的處分權(quán)。非房屋所有權(quán)人除法律有明確規(guī)定或合同有明確約定者外，一般不能對(duì)他人所有的房屋行使處分權(quán)。

　　2．房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關(guān)系的成立是以房屋所有權(quán)人讓渡房屋的使用權(quán)為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據(jù)房屋租賃合同對(duì)房屋享有的各種權(quán)利，僅限于雙方約定的租賃期內(nèi)，房屋租賃期限屆滿，承租人必須將房屋返還給出租人。

　　3．作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。根據(jù)我國有關(guān)房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）依法未取得房屋所有權(quán)證的；（2）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（5）屬于違章建筑的；（6）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（7）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（8）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

　　4．房屋租賃法律關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案。我國對(duì)房屋租賃實(shí)行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當(dāng)事人均應(yīng)到房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋出租人出租房屋時(shí)，應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃許可證》。

　�。ǘ�）房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。盡管房屋租賃分為多種類型，其目的和用途也不盡相同，但作為一種法律關(guān)系，當(dāng)事人在房屋租賃關(guān)系中享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)的。

　　1．出租方的權(quán)利和義務(wù)

　　依據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃中出租方享有的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：

　　（1）依照合同約定向承租人收取租金。

　�。�2）在租賃合同有效期間，有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

　　（3）在租賃合同期滿時(shí)收回出租的房屋。

　　出租人在行使上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù)：

　�。�1）按照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人占有、使用。不能按期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　�。�2）保證出租房屋的安全使用，出租住房的自然損壞，合同約定由出租人修繕的，出租人負(fù)有及時(shí)修復(fù)的義務(wù)，出租人不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在合同中約定。

　�。�3）不得損害承租人的利益，出租人在租賃期限內(nèi)，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，出租方有義務(wù)向房屋受讓人講明房屋已出租的情況。

　�。�4）依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　2．承租人的權(quán)利和義務(wù)

　　根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，房屋租賃的承租人享有以下權(quán)利：

　�。�1）在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。

　�。�2）在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。

　�。�3）在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

　�。�4）在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。

　　承租人在享有上述權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有以下義務(wù)：

　�。�1）按房屋租賃合同約定的方式和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　�。�2）愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。確需對(duì)承租房屋進(jìn)行改動(dòng)或增添的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　�。�3）因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。

　　（4）承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。

　　（5）承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。當(dāng)家庭收入超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告房地產(chǎn)主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。房屋租賃的雙方當(dāng)事人，應(yīng)正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，否則都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　（三）房屋轉(zhuǎn)租的有關(guān)法律的規(guī)定

　　1．房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意

　　出租房屋是對(duì)房屋行使處分權(quán)的行為，承租人依據(jù)租賃合同所享有的權(quán)利僅僅是在一定時(shí)期對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，而不包括對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，出租人的同意是轉(zhuǎn)租的前提。未經(jīng)原出租人同意承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的屬于違約行為，出租人可以解除合同。

　　2．房屋轉(zhuǎn)租合同要受原房屋租賃合同的制約。如轉(zhuǎn)租的期限要受原租賃合同的制約，只能在原租賃合同約定的期限內(nèi)確定，超過原租賃合同期限確定的轉(zhuǎn)租期限當(dāng)屬無效；轉(zhuǎn)租房屋的用途不得違反原租賃合同的約定，原出租人限制房屋租賃用途的，租賃合同中對(duì)房屋的用途不得擅自改變。

　　3．房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案

　　我國《城市房屋租賃管理辦法》第28條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租、應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)