2009年樓市可謂轟轟烈烈，實(shí)現(xiàn)了由冷到熱的大逆轉(zhuǎn)。2009年全國(guó)新建商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄；新建商品房成交均價(jià)為4695元/平方米，漲幅約為24%，漲幅創(chuàng)近15年歷史新高。同時(shí)，上海市的新建純商品住宅成交量亦接近2007年峰值，成交價(jià)格超過(guò)15000元/平方米，二手住宅成交量和成交價(jià)則創(chuàng)歷史新高。

　　很多購(gòu)房人更關(guān)注2010年全國(guó)和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。首先得看政策“臉色”。2009年12月以來(lái)，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)大幕，包括“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”在內(nèi)的諸多政策，明確提出抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，而且還在信貸、稅收、土地、外資、開(kāi)發(fā)管理等諸多環(huán)節(jié)收緊政策。

　　實(shí)際上，一月上旬部分城市的數(shù)據(jù)已表明，商品房成交量明顯萎縮，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始盤整。上海新建商品住宅和二手房成交量已較上月同期下跌五成左右。調(diào)控政策的效果可謂立竿見(jiàn)影。接下來(lái)，今年一季度樓市將比較低迷，尤其是成交量會(huì)顯著下滑，二季度將有所反彈，但并非2009年那樣的反轉(zhuǎn)，全年商品房成交量將比2009年有一定幅度的調(diào)整，上海有可能下跌2成左右。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)。一季度70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將會(huì)收窄，二季度有可能出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。全年而言，2010年相比2009年，房?jī)r(jià)依然會(huì)是正增長(zhǎng)，但漲幅將減小。全年房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)上半年漲，下半年盤整和下跌格局。由于去年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，預(yù)計(jì)2010年上海房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定程度的下跌。然而，2010年經(jīng)濟(jì)依然處于回暖通道，宏觀經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)大變，房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)的空間并不大，不要奢望房?jī)r(jià)大跌。

　　面對(duì)這一形勢(shì)，對(duì)于包括上海在內(nèi)的去年房?jī)r(jià)大漲的一線城市和部分二線城市的的投資投機(jī)都來(lái)說(shuō)，建議采取以下策略。首先，投資者應(yīng)停止入市，同進(jìn)拋售一半以上物業(yè)。以短線操作、快進(jìn)快出斂財(cái)為目的者，眼下已不是炒房的好時(shí)機(jī)了，一系列政策利空，已使市場(chǎng)產(chǎn)生觀望情緒，二手房?jī)r(jià)會(huì)很快下跌，新房?jī)r(jià)格也難上漲了，即使房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，畢竟交易的成本已比較高，而且萬(wàn)一市場(chǎng)大幅調(diào)整，房子的流動(dòng)性將變差，想賣也不一定短時(shí)間就有人愿意接盤。對(duì)于那些當(dāng)前手持多套房產(chǎn)的投機(jī)者，應(yīng)盡快拋出一半以上房產(chǎn)，剩下部分地段較好、區(qū)域規(guī)劃前景好的優(yōu)質(zhì)樓盤，或留下商辦類物業(yè)，持有觀察后市演變。

　　其次，長(zhǎng)線投資者應(yīng)采取觀望態(tài)度，慎增優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，出售易跌產(chǎn)品。對(duì)于長(zhǎng)期投資，想要以租金收益和物業(yè)增值獲取適當(dāng)回報(bào)者，目前仍可入市，畢竟房子的長(zhǎng)期保值增值性是世界公認(rèn)的。但是需要注意的是一定要選擇“抗跌性”較高的物業(yè)，可大致遵循三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)買房：首先市中心優(yōu)質(zhì)地段；其次選區(qū)域規(guī)劃很好，導(dǎo)致板塊增值空間較大的房子；最后若實(shí)在吃不準(zhǔn)，可優(yōu)先選擇企業(yè)品牌美譽(yù)度高的樓盤。對(duì)于已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的投資客，應(yīng)先出售三分之一左右的房產(chǎn)（去年漲幅過(guò)大、性價(jià)比較差的），以減輕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和還貸壓力。