8、投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換的條件及轉(zhuǎn)換日的界定 

　　轉(zhuǎn)換的條件包括： 

　　（1）投資性房地產(chǎn)開始自用； 

　�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租； 

　　（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值； 

　�。�4）自用建筑物停止自用，改為出租。 

　　轉(zhuǎn)換日的確定： 

　�。�1）投資性房地產(chǎn)開始自用――轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，且開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期； 

　�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租――轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日； 

　　（3）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值――轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。 

　　9、投資性房地產(chǎn)成本模式、公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換相關(guān)的賬務(wù)處理 

　�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ较罗D(zhuǎn)換的賬務(wù)處理： 

　�。�1）成本模式轉(zhuǎn)為自用的賬務(wù)處理： 

　　借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 

　　貸：投資性房地產(chǎn) 

　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 

　　（2）自用的轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理： 

　　借：投資性房地產(chǎn) 

　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 

　　貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 

　�。ǘ�）公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為自用的賬務(wù)處理： 

　　借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本 

　　――公允價(jià)值變動(dòng)（或借記） 

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記） 

　　自用轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理： 

　　（1）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為當(dāng)期損益處理。 

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本（公允價(jià)值） 

　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品等 

　�。�2）轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。 

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本（公允價(jià)值） 

　　累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品等 

　　資本公積――其他資本公積 

　　注意：這里的資本公積，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置的時(shí)候，要轉(zhuǎn)入到當(dāng)期損益即，“其他業(yè)務(wù)收入”。 

　　10、投資性房地產(chǎn)在處置或轉(zhuǎn)讓時(shí)的相關(guān)注意事項(xiàng) 

　�。�1）一般來說，投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)核算，所以在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，要相應(yīng)的確認(rèn)“其他業(yè)務(wù)收入”，并相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)成本”。但是企業(yè)將投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)核算的，應(yīng)該作為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”處理。 

　�。�2）成本模式下的處置： 

　　借：銀行存款（處置收入凈額） 

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 

　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 

　�。�3）公允價(jià)值模式的處置： 

　　借：銀行存款（處置收入凈額） 

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本 

　　　　　　　　　　　――公允價(jià)值變動(dòng)（或借記） 

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入（或相反分錄） 

　　借：資本公積――其他資本公積（按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額） 

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 

　　11、企業(yè)在取得金融資產(chǎn)時(shí)所發(fā)生的交易費(fèi)用具體包括什么內(nèi)容、應(yīng)如何處理 

　　交易費(fèi)用是指可直接歸屬于購(gòu)買、發(fā)行或處置金融工具新增的外部費(fèi)用。這里“新增的外部費(fèi)用”是指企業(yè)不購(gòu)買、發(fā)行或處置金融工具就不會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。交易費(fèi)用具體包括支付給代理機(jī)構(gòu)、咨詢公司、券商等的手續(xù)費(fèi)和傭金及其他必要支出，不包括債券溢價(jià)、折價(jià)、融資費(fèi)用、內(nèi)部管理成本及其他與交易不直接相關(guān)的費(fèi)用。 

　　（1）取得交易性金融資產(chǎn)時(shí)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)用計(jì)入投資收益； 

　　（2）取得可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)用計(jì)入可供出售金融資產(chǎn)初始確認(rèn)金額。如果是股票投資的，公允價(jià)值和明細(xì)科目之和是計(jì)入到“成本”明細(xì)科目中的；如果是債券投資，“成本”科目是反映債券的面值，相關(guān)費(fèi)用是在“利息調(diào)整”中反映。 

　�。�3）取得持有至到期投資應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金額。 

　　12、可供出售金融資產(chǎn)減值處理 

　　可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值的基本分錄是： 

　　借：資產(chǎn)減值損失 

　　　　貸：資本公積－－其他資本公積 

　　　　　　可供出售金融資產(chǎn)－－公允價(jià)值變動(dòng) 

　　這里轉(zhuǎn)出的資本公積是累計(jì)的損失數(shù)，如果是以前還是公允價(jià)值上升的情況，因?yàn)樘厥庠�因突然發(fā)生減值（這種情況是不多見的），這里原來資本公積的貸方數(shù)也是應(yīng)該計(jì)入在借方轉(zhuǎn)出的。 

　　可供出售金融資產(chǎn)的減值在確認(rèn)以后如果在以后期間符合條件的時(shí)候是可以轉(zhuǎn)回的。這里要注意的是可供出售權(quán)益投資發(fā)生的減值損失，轉(zhuǎn)回的時(shí)候是不能通過損益轉(zhuǎn)回的。轉(zhuǎn)回的分錄是： 

　　借：可供出售金融資產(chǎn)－－公允價(jià)值變動(dòng) 

　　　　貸：資本公積－－其他資本公積

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