物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則。不動(dòng)產(chǎn)抵押是在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，直接關(guān)系交易第三人和后位抵押權(quán)人的利益，為了便于第三人與抵押人進(jìn)行交易時(shí)作出合理預(yù)期，避免遭受損害；也為了方便債權(quán)人查看抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系以及抵押權(quán)的優(yōu)先順位，以決定是否接受該物抵押擔(dān)保，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記。

　　擔(dān)保法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作了明確規(guī)定。該法第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效�！蔽餀�(quán)立法過(guò)程中，有人提出，擔(dān)保法要求抵押辦理登記是正確的，但規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”混淆了債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力。抵押合同的訂立是以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，屬于債權(quán)關(guān)系范疇，其成立、生效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法確定。抵押權(quán)的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外．還必須符合物權(quán)法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權(quán)的效力混為一談，不利于保護(hù)抵押合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據(jù)本條規(guī)定，當(dāng)某甲不履行債務(wù)時(shí)，由于某丙辦理了登記享有抵押權(quán)，可以優(yōu)先受償，而某乙沒(méi)有辦理登記，不享有抵押權(quán)。

　　如果以為不登記抵押合同不發(fā)生效力，那么，某乙不僅不能享有抵押權(quán)，連追究某甲合同違約責(zé)任的權(quán)利都喪失了．這不僅對(duì)某乙不公平，也會(huì)助長(zhǎng)惡意損害他人權(quán)益的行為，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)。因此，物權(quán)法有必要區(qū)分抵押合同效力和物權(quán)變動(dòng)效力。經(jīng)研究，物權(quán)法接受了上述意見(jiàn)，將擔(dān)保法規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。