A房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)小王最近心事重重，原來，A企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目入住了，有的項(xiàng)目在建，還有的項(xiàng)目竣工出售了沒有入住，匯算清繳時(shí)怎么處理？小王已于2009年12月將所有項(xiàng)目的預(yù)收收入全部結(jié)轉(zhuǎn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，可還是心里沒底，完工的項(xiàng)目一定要結(jié)轉(zhuǎn)收入嗎？未完工的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入對(duì)嗎？ 

　  其實(shí)，小王的疑慮是很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員經(jīng)常遇到的問題。如果處理不正確，企業(yè)匯算清繳時(shí)就會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。 

　  若商品房沒有收足全款，開發(fā)商一般不交付入住，因此，不論是對(duì)未完工建造階段的還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品所收取的款項(xiàng)，會(huì)計(jì)處理上一概反映在“預(yù)收賬款”科目。只有符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的才結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)處理上，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 

　  以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年度，A企業(yè)完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入4000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元。2009年12月，A企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷售收入10000萬(wàn)元，銷售成本7500萬(wàn)元。A企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。 

　  B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)企業(yè)所得稅收入10000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。 

　  若B項(xiàng)目收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)作納稅調(diào)減處理。 

　  B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（萬(wàn)元）。 

　  C項(xiàng)目不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元。 

　  需要注意的是，C項(xiàng)目所得稅匯算不能按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%進(jìn)行計(jì)算。若C項(xiàng)目符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件其中一個(gè)完工條件即視為稅法意義上的完工，此時(shí)企業(yè)應(yīng)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。若C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調(diào)整，則在2009年度作納稅調(diào)減處理。 

　  若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬(wàn)元， 則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（萬(wàn)元）。 

　  在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以，D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝3500 ×15%－3500×5%＝350（萬(wàn)元）。 

　  不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額＝1600＋1375＋350＝3325（萬(wàn)元）。 

　  綜上所述，以上3個(gè)項(xiàng)目都符合稅法的收入確認(rèn)條件，企業(yè)所得稅處理有所差異，而會(huì)計(jì)上全部結(jié)轉(zhuǎn)收入也是不對(duì)的。