土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）中規(guī)定，從2007年2月1日起，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)產(chǎn)生了較大的影響。本文通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的因素進(jìn)行分析，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政策范圍內(nèi)如何實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化進(jìn)行了探討，并提出了相關(guān)建議： 

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的計(jì)算根據(jù)企業(yè)所得稅的計(jì)算思路，稅后利潤(rùn)=（納稅調(diào)整后稅前利潤(rùn)-企業(yè)所得稅）=（收入-成本-費(fèi)用-稅金）×（1- 33％），則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)可用下式來(lái)表示：稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-土地增值稅-期間費(fèi)用）×67％。其中，5.5％乘以銷售單價(jià)及銷售面積為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅及其附加。

    土地增稅的計(jì)算按照《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則及其他相關(guān)的稅收政策規(guī)定，可分為四步：

    第一步，增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額；

    第二步，增值率 =增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％；

    第三步，根據(jù)增值卒，選擇適用30％-60％的超率累進(jìn)稅率和速算扣除數(shù)；

    第四步，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

    這其中，扣除項(xiàng)目包含以下幾項(xiàng)：

    取得土地使用權(quán)聽支付的金額，即地價(jià)；

    開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，也稱房地產(chǎn)開發(fā)成本；

    開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

    扣除項(xiàng)目中，利息支出是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，所占比重很大，又分為兩種扣除方式：當(dāng)能夠準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除，利息支出千（地價(jià)+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％；當(dāng)不能夠準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除，（地價(jià)+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×30％。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以按地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20％。

    綜上，可得房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的計(jì)算公式，當(dāng)土地增值稅清算時(shí)，稅后利潤(rùn)根據(jù)利息扣除計(jì)算方式下同分為兩種情況：

    第一種情況，當(dāng)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明時(shí)，應(yīng)納土地增值稅=（94.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支生/總面積）×土地增值稅稅率-（1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出／總面積+5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積）×速算扣除數(shù)，則稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售出積-5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-0.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用）×67%.

    第二種情況，當(dāng)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明時(shí)：應(yīng)納土地增值稅=（94.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積）×土地增值稅稅率-（1.3×單位成本×銷售面積+5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積）×速算扣除數(shù)，則稅后利潤(rùn)=（銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用）×67％。 

　　二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的影響以上稅后利潤(rùn)公式中，一般期間費(fèi)用、利息支出和部面積都是常數(shù)，而銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積、上地增值稅稅率、土地增值稅速算扣除數(shù)為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)又取決于銷售價(jià)格、單位成本、銷售面積，因此銷售價(jià)格、單位成本、單位面積的下同組合直接影響到企業(yè)的稅后利潤(rùn)。下面舉例對(duì)不能準(zhǔn)確核算利息支出情況下銷售單價(jià)、單位成本、銷售面積不同組合對(duì)稅后利潤(rùn)的影響進(jìn)行探討。

 
　　例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一樓盤，項(xiàng)目可售建筑面積14萬(wàn)m2，已銷售面積12萬(wàn)m2.平均售價(jià)為2.2萬(wàn)元/ m2，成本為1萬(wàn)元／m2，累計(jì)期間費(fèi)用3 000萬(wàn)元。 

　　先計(jì)算土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)：增值率=[銷售單價(jià)×銷售面積-（單位成本×銷售面積 +10％×單位成本×銷售面積+5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積 +20％×單位成本×銷售面積）]÷（單位成本×銷售面積 +10％×單位成本×銷售面積+5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積+20％×單位成本×銷售面積）=（94.5％×銷售單價(jià)-1.3×單位成本）÷（1.3×單位成本+5.5％×銷售單價(jià)）= （94.5％×2.2-1.3×1）÷（1.3×1+5.5％×2.2）=55％可得，土地增值稅稅串40％，速算扣除數(shù)5％，則：稅后利潤(rùn)=[銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-（94.5％×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積）×土地增值稅稅率- （1.3×單位成本×銷售面積+5.5％×銷售單價(jià)×銷售面積）×速算扣除數(shù)-期間費(fèi)用]×67％=[94.5％×2.2×12-1×12-（94.5％×2.2×12-1.3×12）×40％-（1.3×1× 12+5.5％×2.2×12）×5％-0.31×67％=5.4（億元） 

　　在土地增值稅清算的不同情況下，分三種情況進(jìn)一步討論如下： 

　　第一種情況，假定銷售單價(jià)為變量，而單位成本、銷售面積為常量，則銷售單價(jià)為多少可使企業(yè)稅后利潤(rùn)最大？ 

　　由于土地增值稅為超率累進(jìn)稅率，土地增值率在超過(guò)臨界點(diǎn)后，土地增值稅的支出要大于因價(jià)格上升而增加的收入，從而導(dǎo)致企業(yè)稅后利潤(rùn)降低。 

　　假設(shè)增值率為50％，（94.5％×銷售單價(jià)-1.3×單位成本）÷（1.3×單位成本+5.5％×銷售單價(jià)）=50％，此時(shí)，銷售單價(jià)=2.13（萬(wàn)元）。 

　　如果該房地產(chǎn)公司每平方米的售價(jià)降低700元（2.2- 2.13），則其增值率等于50％，其適用土地增值稅率由40％降至30％，速算扣除數(shù)為0.其稅后利潤(rùn)=[94.5％×2.13×12-1×12-（94.5％×2.13×12-1.3×12）×30％-0.3]×67％=6.22（億元）。 

　　可見(jiàn)，雖然該房地產(chǎn)公司每平方米的售價(jià)降低了700元，但其稅后利潤(rùn)卻增加了0.82億元（6.22-5.4）。因此，由于土地增值稅的存在，房地產(chǎn)公司并不是售價(jià)越高稅后利潤(rùn)越大，需要仔細(xì)測(cè)算，科學(xué)定價(jià)。 

　　第二種情況，假定單位成本為變量，而銷售單價(jià)、銷售面積為常量，則單位成本為多少可使稅后利潤(rùn)最大？ 

　　增值率降低，土地增伉稅也隨之降低。更降低增值率，除了可以通過(guò)降低售價(jià)來(lái)實(shí)觀外，還可以通過(guò)增加成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。此例中，先測(cè)算當(dāng)增值率為50％時(shí)，單位成本的數(shù)值，即（94.5％×2.2-1.3×單位成本）÷（1.3×單位成本+5.5％×2.2）=50％，解得，單位成本=1.03（萬(wàn)元）。 

　　如果該房地產(chǎn)公司將每平方米的成本增加300元（1.03- 1），則其增值率降為50％，適用土地增值稅率由40％降至 30％，速算扣除數(shù)為0.則稅后利潤(rùn)=[94.5％×2.2×12- 1.03×12-（94.5％×2.2×12-1.3×1.03×12）×30％- 0.31×67％=6.45（億元）。 

　　計(jì)算說(shuō)明，該房地產(chǎn)公司在不降價(jià)的情況下，單位面積的成本增加300元，但稅后利潤(rùn)卻增加了1.05億元（6.45-5.4）。房地產(chǎn)企業(yè)增加成本的方式很多，如增加公共設(shè)施，進(jìn)一步提高住房質(zhì)量等。此時(shí)，雖然價(jià)格沒(méi)有下降，但在同樣價(jià)格下，消費(fèi)者可以獲得質(zhì)量更好的住房，同樣有助于房屋的銷售。而這樣做的最大好處是，房地產(chǎn)商可以獲得更多的稅后利潤(rùn)。 

　　第三種情況，假定銷售面積為變量，而銷售單價(jià)、單位成本為常量，則銷售面積為多少可使稅后利潤(rùn)最大？ 

　　從土地增值稅增值串的計(jì)算公式中可見(jiàn)，增值率與銷售面積沒(méi)有關(guān)系，但銷售面積可以影響企業(yè)是否清算�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算�？梢�(jiàn)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售面積占整個(gè)可售建筑面積的比例在85％以下的，企業(yè)暫時(shí)僅按預(yù)售價(jià)款的一定比例預(yù)繳土地增值稅，如北京地區(qū)為0.5％，不用清算土地增值稅，待符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算，從而可以延期納稅。 

　　該房地產(chǎn)公司可銷售面積如果為14萬(wàn)平方米，已銷售面積為12萬(wàn)平方米，由于其已銷售面積占整個(gè)可售建筑面積的比例大于85％，因此，該房地產(chǎn)公司需要就其已銷售部分進(jìn)行土地增值稅清算。其稅后利潤(rùn)為5.4億元，如果該企業(yè)將銷售面積降低至11.8萬(wàn)平方米，則已銷售面積占可售建筑面積的比例為84％，小于85％，該房地產(chǎn)企業(yè)可以不用進(jìn)行土地增值稅清算，僅預(yù)繳少量的土地增值稅。此種情況下，假設(shè)該房地產(chǎn)公司所屬區(qū)域?yàn)楸本�，則企業(yè)的稅后利潤(rùn)=（94％×銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-期間費(fèi)用） ×67％=（94％×2.2×1 2-1×12-0.3）×67％=8.4（億元）。 

　　可見(jiàn)，土地增值稅清算前后，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加3億元 （8.4-5.4），稅后利潤(rùn)率增加56％。 

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 

　　筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)以下幾個(gè)因素對(duì)稅后利潤(rùn)的影響，合理采取措施，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)的最大化。 

　　1、銷售面積。銷售面積是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時(shí)間的一個(gè)重要因素，當(dāng)銷售面積占全部可銷售面積的比例小于85％，企業(yè)可以先不進(jìn)行清算。但這同時(shí)還需要滿足其他條件，187號(hào)文規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足了清算條件，則須按稅法規(guī)定進(jìn)行清算。只有在不滿足各項(xiàng)清算條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以通過(guò)控制銷售面積來(lái)控制土地增值稅清算時(shí)間，從而獲取延期納稅的好處。 

　　2、利息支出。 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額：其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按獲得土地使用權(quán)價(jià)款和開發(fā)成本金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按獲得土地使用權(quán)價(jià)款和開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方式扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用大小，并在符合政策法律規(guī)定的前提下，選擇有利于企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化的方式進(jìn)行核算。 

　　3、銷售單價(jià)。在土地增值稅清算情況下，銷售單價(jià)影響增值率。由于土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，稅率隨著增值率的提萵而提高。特別是在增值率臨界點(diǎn)附近，臨界點(diǎn)前后企業(yè)稅后利潤(rùn)變化很大。在很多情況下，雖然房地產(chǎn)企業(yè)降低了銷售單價(jià)，減少了收入，但由于降低了土地增值稅的適用稅率，同時(shí)減少了土地增值稅的支出，兩種效果綜合后，企業(yè)的稅后利潤(rùn)不但不會(huì)減少，相反還會(huì)有顯著增加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售單價(jià)時(shí)，需要考慮稅收因素，并進(jìn)行認(rèn)真的測(cè)算。 

　　4、單位成本。在土地增值稅清算情況下，單位成本也影響增值率。在土地增值率臨界點(diǎn)附近，成本的變化對(duì)稅后利潤(rùn)同樣產(chǎn)生很大的影響，  可以通過(guò)增加單位成本的方法，降低增值率，從而降低土地增值稅適用稅率，以降低土地增值稅支出。但成本增加與支出減少兩種效果綜合后，企業(yè)的稅后利潤(rùn)也有可能會(huì)增加，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要對(duì)成本和收入的配比情況進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)控制單位成本來(lái)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的最大化。