土地增值稅征管再傳收緊聲。

　　7月2日，國(guó)家稅務(wù)總局官網(wǎng)掛出《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》），稱2013年要抓好土地增值稅清算工作，并要求各地于8月底前將2013年土地增值稅征管工作情況、清算進(jìn)度和下階段清算上報(bào)。

　　相關(guān)督導(dǎo)檢查即將展開(kāi)�！锻ㄖ�》稱，在已對(duì)15個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)的基礎(chǔ)上，今年7月起，國(guó)稅總局還將對(duì)遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行督導(dǎo)。

　　某港資房企副董事稱，由于房企普遍有一定量的土地儲(chǔ)備，土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商而言往往意味著一大筆資金，所以在交稅上“拖拖拉拉的情況是有的”，“有的項(xiàng)目清算得慢一些，企業(yè)可以晚一些交，但不交、少交是不可能的�！�

　　開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目“受影響往往更大”

　　據(jù)了解，土地增值稅通常按一定比例先行預(yù)征。據(jù)《關(guān)于調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告》（上海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)），上海住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率，按項(xiàng)目售價(jià)高低，設(shè)為2%、3.5%、5%三檔。而土地增值稅的清算工作，要在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工、完成銷售，或者整體轉(zhuǎn)讓時(shí)展開(kāi)。

　　“清算時(shí)，按預(yù)征額和實(shí)際應(yīng)繳額，多退少補(bǔ)�！蹦逞肫箝_(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　按前述港資房企副董事稱，具體稅率方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅；利潤(rùn)率超過(guò)20%，根據(jù)利潤(rùn)率高低，按四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收土地增值稅，“利潤(rùn)率在20%～50%的，土地增值稅稅率為30%；利潤(rùn)率在50%～100%的，稅率為40%；利潤(rùn)率在100%～200%的，稅率為50%；利潤(rùn)率在200%以上的，稅率為60%�！�

　　該副董事解釋稱，設(shè)立這個(gè)稅種的導(dǎo)向就是要開(kāi)發(fā)商不能定價(jià)過(guò)高，同時(shí)要求項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)，加大供應(yīng)，防止開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤�！叭绻�一個(gè)項(xiàng)目拿地較早，開(kāi)發(fā)、銷售周期過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲速度又較快，那么很容易形成利潤(rùn)率過(guò)高的局面，也容易被征收土地增值稅，而‘短平快’的項(xiàng)目則一般不容易被征收或稅額較低�！�

　　他舉例稱，兩個(gè)總銷售額10億元的項(xiàng)目，都是兩年完成開(kāi)發(fā)銷售，如果利潤(rùn)率為15%，那么利潤(rùn)為3億元，且不用交土地增值稅；而如果拿10億元投資一個(gè)項(xiàng)目，4年完成開(kāi)發(fā)銷售，利潤(rùn)率翻一倍為30%，總利潤(rùn)仍為3億元，卻要交30%的土地增值稅。

　　土地增值稅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要稅種之一。按財(cái)政部披露的數(shù)據(jù)，今年5月，全國(guó)的土地增值稅收入為276億元，比上年同期增長(zhǎng)27.4%。

　　“嚴(yán)審扣除項(xiàng)目”

　　土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，影響不小。

　　前述央企開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人直言，雖然只有在利潤(rùn)率達(dá)到一定水平后，才會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅，但該稅種對(duì)開(kāi)發(fā)商影響很大，“往往是一大筆錢，像一些大型房企的大型項(xiàng)目，如果拿地早、價(jià)格高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，往往是幾十個(gè)億�！�

　　某港資房企副董事還提到，由于有些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，并非捂盤所致。“有些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期很難控制，像目前上海市中心區(qū)域的樓盤，幾乎全都會(huì)被征土地增值稅。因?yàn)槭兄行捻?xiàng)目拆遷難度大，價(jià)格上漲快，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，價(jià)差高。而郊區(qū)近兩年拿地的樓盤，由于調(diào)控以來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度不大，則不太會(huì)涉及土地增值稅�！�

　　加上近年地價(jià)一路上行，拿地企業(yè)與地方政府“商量”著遲交土地增值稅的現(xiàn)象不時(shí)出現(xiàn)。

　　前述央企開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人稱，如果企業(yè)和地方政府的關(guān)系好，那么可能不會(huì)急著清算，晚一點(diǎn)征收，這樣一來(lái)，企業(yè)的資金使用效率就會(huì)提高。同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商采取做高成本、調(diào)低售價(jià)等方式，以規(guī)避土地增值稅，“實(shí)際操作上很難把握，因?yàn)槠髽I(yè)的資金成本也是大進(jìn)大出的�！�

　　某上市房企分管拿地的總裁助理進(jìn)一步稱，即便能緩交，期限一般也就半年，不可能延遲太久。

　　監(jiān)管者也意識(shí)到了這一點(diǎn)�！锻ㄖ�》提到，“從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進(jìn)一步規(guī)范，特別是在土地增值稅清算工作、嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目、減少核定征收項(xiàng)目等方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理�！�

　　《通知》提出四項(xiàng)措施：一是加強(qiáng)納稅服務(wù)和稅收宣傳；二是對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，督促企業(yè)限期自行清算；三是嚴(yán)格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍，不搞一刀切；四是清算審核時(shí)，不得擅自擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍。

　　某上市房企副總裁稱，其實(shí)開(kāi)發(fā)商該交的稅，肯定是逃不掉也少不了的，差別只是政府“抓緊征”還是“以后征”的問(wèn)題，“我覺(jué)得重申清算工作，和房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)什么關(guān)系，和財(cái)政吃緊有關(guān)�！�

　　一名稅務(wù)部門工作人員則稱，土地增值稅一直在正常征收，其實(shí)不存在趨嚴(yán)執(zhí)行的情況。