地方稅務(wù)系統(tǒng)人士透露，國(guó)稅總局今年7月已要求各地抓好土地增值稅清算，對(duì)近幾年積壓項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。

11月26日下午2點(diǎn)，在當(dāng)事企業(yè)——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)號(hào)召下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)亦召開(kāi)了情況通氣會(huì)，對(duì)3.8萬(wàn)億土地增值稅進(jìn)行解釋說(shuō)明。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，所謂3.8萬(wàn)億土地增值稅黑洞，應(yīng)該有明顯夸大。

值得一提的是，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人亦在當(dāng)日表示，3.8萬(wàn)億的土地增值稅推算，是對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

該負(fù)責(zé)人還介紹了土地增值稅兩類清算條件。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在時(shí)間節(jié)點(diǎn)和方式上，國(guó)稅總局此次的公開(kāi)表態(tài)所說(shuō)的清算條件有明顯從嚴(yán)，“此前，未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢等在實(shí)際上執(zhí)行中，并沒(méi)有規(guī)定要求清算�！�

一位中部省份稅務(wù)系統(tǒng)知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，國(guó)稅總局在7月份就要求各地稅務(wù)局抓好土地增值稅清算，對(duì)近幾年積壓項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，并且對(duì)部分地方的土地增值稅清算情況進(jìn)行過(guò)摸底調(diào)研。

上述國(guó)稅總局負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，“下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管”。

“任志強(qiáng)行動(dòng)”遇冷

11月25日，在央視報(bào)道“應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億”當(dāng)天，地產(chǎn)股暴跌，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也不例外，當(dāng)日華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)微博表示，將研究如何公開(kāi)起訴央視。

任志強(qiáng)很快謀劃兩件事，一是找全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)開(kāi)了一個(gè)有關(guān)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)于央視“多家房企欠繳巨額土地增值稅”報(bào)道的鄭重申明（以下簡(jiǎn)稱“申明”）�！吧昝鳌狈Q，商會(huì)將聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)，徹查有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況，并將盡快將調(diào)查結(jié)果公之于眾。

另一件，即電話給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，呼吁在11月26日，召集萬(wàn)科、Sohu中國(guó)、富力、融創(chuàng)、招商局地產(chǎn)等多家被爆存在“欠繳土地增值稅”的上市房企主要負(fù)責(zé)人召開(kāi)座談會(huì)，維權(quán)抱團(tuán)。

11月26日，會(huì)議如期在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)5層會(huì)議大廳召開(kāi)，然而，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，到場(chǎng)的房企人士寥寥，除了任志強(qiáng)之外，另外一位即融創(chuàng)的財(cái)務(wù)副總監(jiān)梁海波。

座談會(huì)上，梁海波并未多做表態(tài)，只稱融創(chuàng)香港上市，每年會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)披露，都符合國(guó)際會(huì)計(jì)守則。并且在座談會(huì)之后，迅速離席。

雖然房企并未如任志強(qiáng)所想，形成抱團(tuán)對(duì)央視維權(quán)，但是在上述座談會(huì)上，中房協(xié)及任志強(qiáng)再次對(duì)他們認(rèn)為央視報(bào)道中的“誤讀”部分進(jìn)行梳理和回應(yīng)。

其中，“應(yīng)交未交”、欠款“3.8萬(wàn)億”土地增值稅是座談會(huì)上反駁的重點(diǎn)，據(jù)“央視”報(bào)道，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，照此測(cè)算，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)3.8萬(wàn)億元。

朱中一表示，“毛利率超過(guò)34.63%的房地產(chǎn)項(xiàng)目要繳納土地增值稅的說(shuō)法不知從何而來(lái)，但是房地產(chǎn)業(yè)55.72%的毛利率確實(shí)不準(zhǔn)確�！�

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2005年-2012年期間，A股房地產(chǎn)上市公司平均毛利率分別為：26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%�！吧鲜泄�司的毛利率一般要高于非上市公司，與報(bào)道所說(shuō)的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8萬(wàn)億元的土地增值稅也不太準(zhǔn)確�！�

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，12家發(fā)布澄清公告的上市房企亦都強(qiáng)調(diào)，土地增值稅為預(yù)征稅，應(yīng)交未交不等于欠稅。

征繳清算制度化

雖然央視有關(guān)“土地增值稅”的報(bào)道被房企指責(zé)有誤，不過(guò)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，土地增值稅清繳的確存在大面積流失的情況。

一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就舉例介紹，通過(guò)在小區(qū)內(nèi)建造公共設(shè)施、會(huì)所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負(fù)；在簽訂銷售合同時(shí)，提高裝修費(fèi)用的比例，減少房屋銷售的收入，實(shí)現(xiàn)避稅。

此外，上述地方稅務(wù)系統(tǒng)人士向本報(bào)透露，地方政府很難掌握開(kāi)發(fā)商的涉稅資料，實(shí)際操作中，不乏開(kāi)發(fā)商設(shè)假賬或者以其他名義延長(zhǎng)清算時(shí)間的情況。

一位上市公司財(cái)務(wù)總監(jiān)向本報(bào)介紹，更多的還是需要在制度上找漏洞，“所謂的建造會(huì)所、物業(yè)配套用樓只能說(shuō)是法律規(guī)定以內(nèi)的合理避稅，不能說(shuō)是違規(guī)�！�

在11月26日的公開(kāi)回應(yīng)上，上述國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人亦對(duì)土地增值稅的清算條件給予明確定義，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是比從前更加嚴(yán)格的清算門檻。

第一個(gè)是，必須清算的情形，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

另外一個(gè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%、或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的。取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

張大偉介紹，此前房企可通過(guò)未到達(dá)85%但剩余面積出租的方式規(guī)避土地增值稅清算，另外預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯連入土地增值稅清算范圍內(nèi)。

國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人亦介紹，下一步，國(guó)稅總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。

上述上市企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)就建議，現(xiàn)行規(guī)定中以地價(jià)為例，企業(yè)拿地渠道很多，有的通過(guò)招拍掛，有的通過(guò)舊城改造，有的是一二級(jí)土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，還要的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，究竟以哪個(gè)地價(jià)來(lái)確定增值，并不十分明確。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，眼下房地產(chǎn)稅收“多如牛毛”，契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅等，為地方政府變通樓市調(diào)控提供了多個(gè)出口，成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。

國(guó)稅總局已表態(tài)要加強(qiáng)的土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，上述地方稅務(wù)系統(tǒng)人士介紹，對(duì)于嚴(yán)控稅收征管作用巨大，通過(guò)建立土地增值稅清算分析系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就實(shí)現(xiàn)監(jiān)管，全過(guò)程監(jiān)控稅源狀況，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和稅務(wù)管理同步，據(jù)其透露，國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)M要求進(jìn)一步在全國(guó)鋪開(kāi)信息系統(tǒng)。