第五節(jié)　應稅收入與扣除項目

　　計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：

　　一、應稅收入

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用――期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　這里的利息注意兩點：

　　①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　�、诓话�括加息、罰息。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“一稅”(營業(yè)稅)

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“兩稅”(營業(yè)稅、印花稅)。

　　【例題?單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是(　)。

　　A.營業(yè)稅、印花稅

　　B.房產(chǎn)稅、城市維護建設稅

　　C.營業(yè)稅、城市維護建設稅

　　D.印花稅、城市維護建設稅

　　[答疑編號346080201]

　　『正確答案』C

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【例題?單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;該項目轉(zhuǎn)讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為(　)。

　　A.1500萬元　　B.2000萬元　　C.2500萬元　　D.3000萬元

　　[答疑編號346080202]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)

　　【例題?多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有(　)。

　　A.支付建筑人員的工資福利費

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用

　　D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設費用

　　[答疑編號346080203]

　　『正確答案』ABD

　　(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　【例題?單選題】(2008年)某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元　　 B.1485萬元　　C.1490萬元　　D.200萬元

　　[答疑編號346080204]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=12000×70%=8400(萬元);(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關費用，本題沒有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額=10000-8400-115=1485(萬元)