第六節(jié)　應(yīng)納稅額的計算

　　一、增值額(計稅依據(jù))

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

　　在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實的;

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

　　二、應(yīng)納稅額計算

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　手寫板提示：計算土地增值稅要注意4個步驟：

　　第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內(nèi)容;

　　第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目;

　　第三，計算土地增值率，前述第二項目÷第一項目;據(jù)此選出稅率和扣除率;

　　第四，計算稅額。

　　【例題?單選題】2009年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4萬萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)。

　　A.2256.5萬元　　　　　B.2445.5萬元

　　C.3070.5萬元　　　　　D.3080.5萬元

　　[答疑編號346080301]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：

　　計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);

　　計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);

　　計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%;

　　應(yīng)納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。

　　【例題?計算題】2009新制度考題

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明)。

　　(說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

　　[答疑編號346080302]

　　『正確答案』

　　(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅(略)。

　　(2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。

　　【答案】 =8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)

　　(3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

　　【答案】 =18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)

　　(4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。

　　【答案】=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)

　　(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。

　　【答案】=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)

　　(6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案】增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)