商品房買(mǎi)賣(mài)合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的界定

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的買(mǎi)賣(mài)合同。包括期房買(mǎi)賣(mài)合同和現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同。

【提示】“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的賣(mài)方必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果賣(mài)方不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同處理，不適用本考點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定。

(二)商品房預(yù)售合同

1.預(yù)售許可——影響合同效力

出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2.登記備案——原則上不影響合同效力

(1)當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

(2)當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

(三)商品房銷售廣告

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(四)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除

1.解除+懲罰性賠償金(“3+2”)

(1)買(mǎi)受人因以下原因無(wú)法取得房屋，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：

①商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

②商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

(2)買(mǎi)受人因出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：

①故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

2.因房屋質(zhì)量問(wèn)題而解除

(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

(2)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

3.因面積誤差問(wèn)題而解除

出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)：按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)請(qǐng)求解除合同;面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

4.因遲延履行而解除

(1)出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

(2)對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

5.商品房買(mǎi)賣(mài)合同VS商品房擔(dān)保貸款合同

(1)因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

(2)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

(3)因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除與懲罰性賠償金綜述