剛剛閉幕的南京金秋經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，獲得了149個(gè)項(xiàng)目簽約、總投資超過1662億元的豐厚回報(bào)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不下20個(gè)是城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目,包括投資50億元的中國(guó)摩空港小鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)駐溧水，投資20億元的蘇寧集團(tuán)商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目落戶六合。其中總投資8.7億美元落戶浦口的奇柯南京全球商品總部基地項(xiàng)目，更是將南京綜合體建設(shè)規(guī)模提到了新高度。

　　城市綜合體受追捧，實(shí)則是南京商業(yè)地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀的直接投射。南京市統(tǒng)計(jì)顯示，目前該市規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過50家，在建購(gòu)物中心面積居全球前十。以河西為例，除了建成營(yíng)業(yè)的新城市廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、環(huán)宇城、萬達(dá)廣場(chǎng)、河西中央商場(chǎng)、金奧中心等，蘇寧睿城、河西金鷹天地廣場(chǎng)、樂基廣場(chǎng)、升龍匯金中心、華僑城歡樂濱江、凱旋城廣場(chǎng)、金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)等一批綜合體項(xiàng)目都在加速推進(jìn)中。其中金鷹天地廣場(chǎng)總體量90萬立方米，將成為亞洲最大購(gòu)物中心，包括3棟超高層建筑及裙樓，A塔樓76層、B塔樓67層、C塔樓60層，在43-48米的空中還有一個(gè)2萬平方米的連廊將3棟塔樓串聯(lián)。

　　城市商業(yè)綜合體是城市化的標(biāo)志之一，被稱作“城中之城”。但近年來模式相近、業(yè)態(tài)趨同，已成為綜合體運(yùn)行發(fā)展的現(xiàn)實(shí)瓶頸。百貨、餐飲、電影院、親子區(qū)成標(biāo)配，甚至商品種類、品牌都大同小異，餐飲店也如出一轍，不少綜合體的日子并不好過。南京去年總客流量超過100萬人次的商業(yè)綜合體有15家，其中7家超過1000萬人次，其余境況大多差強(qiáng)人意。即使用來集聚人氣的餐飲業(yè)，也步履艱難。省餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查表明，我省城市商業(yè)綜合體內(nèi)的餐飲業(yè)只有一成左右盈利。河西萬達(dá)一家餐飲店經(jīng)理說，“房租物業(yè)費(fèi)用都比較高，加上用工、食材等不斷漲價(jià)，低價(jià)銷售就是用‘人氣’換‘財(cái)氣’。但不搞團(tuán)購(gòu)、促銷、打折，又沒有生意，只能眼看著人家店門口食客排長(zhǎng)隊(duì)等翻臺(tái)�！闭�是這種兩難境地，使得不少綜合體內(nèi)的餐飲店不斷出現(xiàn)“新面孔”替代“老面孔”。

　　專家表示，適度發(fā)展、合理布點(diǎn)商業(yè)綜合體有利于提升城市檔次，完善城市功能，可以引導(dǎo)和滿足市民消費(fèi)升級(jí)。南京市委常委羅群說，希望奇柯集團(tuán)能提升南京的國(guó)際化水平。項(xiàng)目建成后，不僅有助于新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，也會(huì)對(duì)江蘇自貿(mào)區(qū)申報(bào)起到積極推動(dòng)作用。

　　南京大學(xué)教授錢志新表示，“南京江北建設(shè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，需要具備包括城市綜合體在內(nèi)的配套功能，應(yīng)該適度引入。”但他同時(shí)提醒，綜合體布局建設(shè)數(shù)量規(guī)模上要適度，不能多建；面對(duì)電商沖擊，商業(yè)模式定位要清晰，顧客只有需要購(gòu)買現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)商品和服務(wù)時(shí)才會(huì)去商場(chǎng)；要改造完善實(shí)體店功能，由單純買賣轉(zhuǎn)向突出線下體驗(yàn)、社交和服務(wù)功能三者的結(jié)合。

　　南京商業(yè)綜合體發(fā)展，關(guān)鍵也在于功能錯(cuò)位、模式創(chuàng)新。這一理念已經(jīng)在一些項(xiàng)目中得以體現(xiàn)。金鷹天地廣場(chǎng)明確，針對(duì)河西中高檔人群需要提高配套檔次和質(zhì)感，再?gòu)?fù)制成熟的零售百貨。金鷹董事長(zhǎng)王恒說，“線上有無限大的空間，我們必須適應(yīng)變化，做大線下平臺(tái)。關(guān)鍵是要有豐富內(nèi)容，能成為很多人的活動(dòng)中心�！�

　　有望本月開業(yè)的東方福來德中國(guó)旗艦店，將引入英國(guó)百年百貨巨頭HOF的買手制，引入300多個(gè)中高端國(guó)際品牌，其中相當(dāng)部分是自營(yíng)品牌，既填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，又變革出租柜臺(tái)的傳統(tǒng)做法。

　　奇柯南京全球商品總部基地項(xiàng)目，目標(biāo)是創(chuàng)建以保稅國(guó)際名品折扣為龍頭的多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)模式，涵蓋PRADA、GUCCI等奢侈品牌經(jīng)營(yíng)、進(jìn)口汽車城及試駕場(chǎng)館、國(guó)際住宅社區(qū)等多業(yè)態(tài)組合。商業(yè)模式涵蓋保稅直銷、批發(fā)、品牌孵化、海外直郵、OTO互動(dòng)體驗(yàn)等，給消費(fèi)者商品性價(jià)比高、品類全的購(gòu)買選擇。米蘭salone特許經(jīng)營(yíng)總裁antonio fossati表示，要從消費(fèi)者角度來打造產(chǎn)品和關(guān)注其生活方式，而非簡(jiǎn)單提供一個(gè)購(gòu)物空間，要用新模式、新理念，給消費(fèi)者開放式的體驗(yàn)。