考點：交不交土地增值稅（★★★）

（一）納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

（二）征稅范圍的一般規(guī)定

1. 土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2. 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3. 土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

（三）特殊業(yè)務(wù)的處理

1. 房地產(chǎn)的交換

（1）房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

（2）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

2. 合作建房

對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3. 房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

4. 房地產(chǎn)的抵押VS抵債

對于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

5. 房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

6. 房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

8. 自2008年11月1日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

9. 企業(yè)改制重組

（1）企業(yè)發(fā)生整體改制的，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（2）按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（4）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

10. 其他稅收減免規(guī)定

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（不包括高級公寓、別墅、度假村等）出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

【提示】對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（3）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

土地增值稅征稅范圍常考點歸納

1. 確定扣除項目金額

2. 計算增值額

增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

3. 計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4. 確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。土地增值稅實行4級超率累進稅率，稅率表如下：

土地增值稅4級超率累進稅率表

5. 計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項目金額的確定（5項）

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用

（1）能分?jǐn)偳夷茏C明

①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例（5%以內(nèi)）

（2）不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用（不區(qū)分利息費用和其他費用）按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例（10%以內(nèi)）

（3）財政部、國家稅務(wù)總局對土地增值稅扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：

①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（1）城市維護建設(shè)稅及教育費附加；

（2）《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

5. 加計扣除：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（三）其他情形下扣除項目金額的確定

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅；

②《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

2. 舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項目

（1）方法一：按評估價格扣除

①舊房及建筑物的評估價格（重置成本價×成新度折扣率）；

②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金；

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（2）方法二：按購房發(fā)票金額計算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算的金額；

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅（需提供契稅的完稅憑證）。

土地增值稅應(yīng)納稅額計算要點歸納

（一）土地增值稅清算

1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2. 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

（二）其他征收管理規(guī)定

1. 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

2. 納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以核定征收土地增值稅：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。