第七節(jié)　土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅
　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有上地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
　　土地增值稅的特點主要有：（1）在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；（2）以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)；（3）征稅面比較廣；（4）采用扣除法和評估法計算增值額；（5）實行超率累進(jìn)稅率。
　　
　　二、土地增值稅的納稅人
　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
　　單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。此外，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。
　　
　　三、土地增值稅的征稅范圍
　�。ㄒ唬┱鞫惙秶�的一般規(guī)定
　　1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
　　2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
　　3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
　�。ǘ�）征稅范圍的特殊規(guī)定
　　1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途。
　　3.房地產(chǎn)的交換。
　　4.合作建房。
　　5.房地產(chǎn)的出租。
　　6.房地產(chǎn)的抵押。
　　7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
　　8.房地產(chǎn)的代建行為。
　　9.房地產(chǎn)的重新評估。
　　10.上地使用者處置土地使用權(quán)。
　　
　　四、土地增值稅的計稅依據(jù)
　�。ㄒ唬�應(yīng)稅收入的確定
　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。
　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入。
　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。
　�。ǘ�）扣除項目及其金額
　　準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內(nèi)容：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
　�。�1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
　�。�2）納稅人在取得上地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。
　�。�1）土地征用及拆遷補償費。
　�。�2）前期工程費。
　�。�3）建筑安裝工程費。
　�。�4）基礎(chǔ)設(shè)施費。
　�。�5）公共配套沒施費。
　�。�6）開發(fā)間接費用。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　　（1）財務(wù)費中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：
　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%
　�。�2）財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：
　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
　　5.財政部確定的其他扣除項目。
　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
　　6.舊房及建筑物的扣除金額。
　�。�1）按評估價格扣除。
　　（2）按購房發(fā)票金額計算扣除。

（3）核定征收。
　　7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。
　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；非直接銷售和自用房地產(chǎn)收人等。