房產(chǎn)稅法律制度

　　一、房產(chǎn)稅的納稅人與征稅范圍

　�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅的納稅人：是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

　　1.產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；

　　2.產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人；

　　提示：房產(chǎn)出租的，由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。

　　3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；

　　4.產(chǎn)權(quán)未確定或者租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；

　　5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人按房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。

　　提示：（1）納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

　�。�2）涉外企業(yè)、單位和個人等在內(nèi)地擁有的房產(chǎn)，也要繳納房產(chǎn)稅。

　�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應當征收房產(chǎn)稅。

　�。ǘ�）房產(chǎn)稅的征稅范圍

　　1.從地理位置上：房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。

　　2.從征稅對象上：指房屋。

　　獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率和應納稅額的計算

　�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅的計稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。

　　1.從價計征：房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。

　　計稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－10%～30%）

　�。�1）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　�。�2）房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定：

　�、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　�、诩{稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　�。�3）投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待：

　�、僖苑慨a(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　�、谝苑慨a(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　提示：對融資租賃的房屋：以房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　2.從租計征

　　房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，計繳房產(chǎn)稅。（二）房產(chǎn)稅的稅率及計算（重點）

　　1.兩種計稅方法

　�。�1）從價計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價計征的，稅率為1.2%。

　　（2）從租計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　提示：對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應照章征稅。

　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　6.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)：

　�。�1）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；

　�。�2）納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；

　　（3）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。

　　提示：但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅；（4）對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅；

　�。�5）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

　　（6）老年服務機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；

　�。�7）對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅；

　　（8）向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅�！肮�熱企業(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

　　四、納稅義務發(fā)生時間

　　1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　8.自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。