房屋出典是指承典人支付房屋典價(jià)而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時(shí)，返還典價(jià)贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權(quán)的法律制度。房屋出典具有如下法律特征：

　　1、房屋出典是“房不計(jì)租、錢(qián)不計(jì)息”的互利、有償法律關(guān)系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交納租金；出典人取得、使用承典人的金錢(qián)，而不支付利息。但出典人交付房屋須以承典人支付典價(jià)為前提，因而雙方這種法律關(guān)系又是雙務(wù)、有償?shù)摹?/p>

　　2、房屋出典受典期限制，典期屆滿前出典人并不喪失房屋所有權(quán)，承典人只能取得房屋典權(quán)（用益物權(quán)）。房屋出典后，在典期以內(nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進(jìn)行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價(jià)款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。

　　3、房屋出典須符合法定條件和程序，是一種要式法律行為。

　　一、房屋出典不同于房屋出賣(mài)

　　二者的區(qū)別在于：

　�。�1）房屋出典在典期屆滿以前不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；在典期屆滿后，僅在出黃人不回贖的情況下才將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸承典人。出賣(mài)則發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　（2）典期屆滿，出典人有權(quán)通過(guò)返還典價(jià)款給承典人以贖回房屋，房屋出賣(mài)后則無(wú)權(quán)向承受人贖回房屋。賣(mài)中買(mǎi)方支付價(jià)款即為房屋價(jià)格。房屋出典與附買(mǎi)回條件的買(mǎi)賣(mài)（即民法學(xué)上的買(mǎi)回）也不同，除彰弄三點(diǎn)外，買(mǎi)加是通過(guò)返還房屋價(jià)款實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的再轉(zhuǎn)移，而出典中的回贖則是通過(guò)返還典價(jià)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)中占有、使用、收益權(quán)能的回復(fù)。

二、房屋出典不同于房屋出租

　　二者的區(qū)別在于：

　�。�1）房屋出典中承典人取得的是用益物權(quán)即房屋典權(quán)；房屋出租中承租人取得的是具有物權(quán)某些特征的債權(quán)即租賃權(quán)。

　　（2）房屋出典中出典人須通過(guò)返還典價(jià)款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無(wú)須返還租金即可收回房屋。

　�。�3）房屋出典中承典人交付的典價(jià)不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質(zhì)、計(jì)算方法、支付方式都不同。

　　三、房屋出典也不同于房屋抵押

　　二者的區(qū)別在于：

　�。�1）設(shè)立的目的不同。進(jìn)行房屋出典對(duì)出典人而言是為了取得典價(jià)，對(duì)承典人而言是為了取得用益物權(quán)；設(shè)立房屋抵押則是為了擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)和債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，債權(quán)人取得的是擔(dān)保物權(quán)（房屋抵押權(quán)）。

　　（2）房屋是否移轉(zhuǎn)占有不同（由目的不同決定）。房屋出典中出典人須將房屋轉(zhuǎn)移給承典人占有、使用，房屋抵押則無(wú)須轉(zhuǎn)移占用。

　�。�3）法律后果不同。房屋出典人期屆滿時(shí)仍然有權(quán)回贖房屋，僅在其不回贖時(shí)房屋所有權(quán)才轉(zhuǎn)歸承典人；房屋抵押中僅在債務(wù)人不依約履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人才能處分抵押房屋，從變賣(mài)所得價(jià)款中優(yōu)先受償。

　　四、房屋出典也不同于質(zhì)（押）

　　二者區(qū)別在于：

　�。�1）標(biāo)的物不同。出典標(biāo)的物以不動(dòng)產(chǎn)為限，而質(zhì)（押）標(biāo)的物則為動(dòng)產(chǎn)（對(duì)此各國(guó)有不同的規(guī)定，我國(guó)民法尚無(wú)規(guī)定）。

　　（2）設(shè)立的目的不同。房屋出典對(duì)出典人而言是為了取得典價(jià)，對(duì)承典人而言是為取得房屋用益物權(quán)；而質(zhì)（押）則是債務(wù)人以動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)的履行、債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。