城鎮(zhèn)土地使用稅

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的概念

城鎮(zhèn)土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍

(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)同樣征收。城鎮(zhèn)土地使用稅的具體納稅人：

(1)城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或者個人繳納;

(2)擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或者實際使用人繳納;

(3)土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;

(4)土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納。

(二)征稅范圍

凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

1.建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村，即征稅范圍不包括農(nóng)村土地。

2.建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)則不需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

【例題·多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，下列單位中，屬于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的有(　)。

A.擁有土地使用權(quán)的集體企業(yè)

B.擁有土地使用權(quán)的國有公司

C.使用土地的外商投資企業(yè)

D.使用土地的外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)

『正確答案』ABCD

三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

(一)計稅依據(jù)：納稅人“實際占用”的土地面積

(1)凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn)。

(2)尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用權(quán)證書的，以證書確定的土地面積為準(zhǔn)。

(3)尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書的，應(yīng)當(dāng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，待核發(fā)土地使用權(quán)證書后再作調(diào)整。

(二)城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率：有幅度的差別稅額(定額稅率)

每平方米土地年稅額規(guī)定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

提示：(1)每個幅度稅額的差距為20倍。

(2)經(jīng)濟落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低幅度不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報財政部批準(zhǔn)。

【例題·判斷題】經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但是最高額不得超過暫行條例規(guī)定最高稅額的30%。(　)

『正確答案』×

(三)城鎮(zhèn)土地使用稅的計算

年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額

四、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠

(一)一般規(guī)定：

(1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;

(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

(5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;

(6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

(7)由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

(二)特殊規(guī)定(近30項)。主要注意的項目如下：

(1)城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的征稅范圍銜接

凡是繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿1年后征收城鎮(zhèn)土地使用稅;征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應(yīng)從批準(zhǔn)征用之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

(2)免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地

對免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地，除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

(4)企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地

對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

(5)企業(yè)廠區(qū)(包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū))以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

【例題·多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各項中，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的有(　)。

A.某公園內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地

B.某鎮(zhèn)村民居住用地

C.某市區(qū)外資企業(yè)生產(chǎn)車間用地

D.納稅單位無償使用免稅單位的土地

『正確答案』ACD

【例題·單選題】下列有關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅的說法中，正確的是(　)。

A.外商投資企業(yè)不適用城鎮(zhèn)土地使用稅，但外國企業(yè)適用城鎮(zhèn)土地使用稅

B.個人所有的經(jīng)營房屋免征城鎮(zhèn)土地使用稅

C.房地產(chǎn)公司經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房可減免城鎮(zhèn)土地使用稅

D.如存在土地使用權(quán)權(quán)屬糾紛未解決的，由原擁有土地使用權(quán)的單位納稅

『正確答案』C

五、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

(一)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。

6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

解釋：只有第5種情況是特殊的，其余都是從“之次月” 起繳納城鎮(zhèn)土地使用。

(二)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點：土地所在地。

(三)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限：按年計算、分期繳納。