初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》 第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)七、土地增值稅法律制度

　　特點(diǎn)：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；征稅范圍比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　一、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱"轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)"）并取得收入的單位和個(gè)人。

　　【提示1】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人；不論部門(mén)。

　　【提示2】土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。

　　二、土地增值稅的征稅范圍

　�、俎D(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國(guó)有的

　　注意：未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，也不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

　　對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅

　�、谕恋厥褂脵�(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅

　�、郾仨毴〉棉D(zhuǎn)讓收入。

　　以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　注意：不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

　�。�1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

　�。�2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　特殊規(guī)定：

　　三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。

　　2.確定增值額的扣除項(xiàng)目

　　第一種情況：轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)可以扣除的項(xiàng)目：

　�。�1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　�。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　�。�3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　它指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體情況：

　　納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

　　納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

　　此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　�。�4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加3%，也可視同稅金予以扣除。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費(fèi)"，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣"三稅一費(fèi)"。

　　（5）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

　　第二種情況：對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定。

　　A.以評(píng)估價(jià)格扣除

　�、俜课菁敖ㄖ�物的評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

　�、谌〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

　　③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　B.以購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

　　注意：對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　四、稅率與應(yīng)納稅額

　　（一）稅率--四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　�。ǘ�）應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項(xiàng)目；第三步，計(jì)算土地增值額；第四步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　特殊規(guī)定：在下列情況下，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格征收土地增值稅

　　1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

　　2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的

　　4.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　�。�1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　五、稅收優(yōu)惠

　�。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　�。ǘ�）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　（四）自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　六、土地增值稅清算

　�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銞l件--區(qū)分"應(yīng)當(dāng)清算"和"可要求清算"

　　（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

　�、谡�體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　�、谌〉娩N(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　�。ǘ�）土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　�。�1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　�。�2）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　�。�3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　�。�4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　�。�5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　�。ㄈ�）時(shí)間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

　　（四）地點(diǎn)：--房地產(chǎn)所在地，即房地產(chǎn)坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

　　1.納稅人是法人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　2.納稅人是自然人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。