即將實施的新會計準則為上市公司帶來巨大的價值重估空間。近期陸家嘴（600663）、浦東金橋（600639）、金融街（000402）等股價的上漲，其中一個非常重要的原因就是因新會計準則而產(chǎn)生的價值重估。

　　兩種可選擇模式

　　新會計準則將于2007年1月1日正式開始施行。對于上市公司的定期報告，日前證監(jiān)會發(fā)布了《關于做好與新會計準則相關財務會計信息披露工作的通知》，指出上市公司2006年財務報告仍按現(xiàn)行會計準則編制，但必須新舊準則差異調(diào)節(jié)表。

　　由于上述調(diào)節(jié)表項目中包含了擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士認為這實際是使上市公司這部分可能因增值而帶來巨大收益的資產(chǎn)提前浮出水面。

　　《投資性房地產(chǎn)》準則是新會計準則體系中新增的一項重要內(nèi)容。根據(jù)新會計準則，對于投資性房地產(chǎn)的會計處理方式為：在使用新準則初期，該類資產(chǎn)應單獨列示在“投資性房地產(chǎn)”項目，以成本入賬；至會計期末，企業(yè)應在兩種模式中選擇一種對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，即成本模式或公允價值模式，如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，則應當采用公允價值模式。

　　在公允價值模式下，在期末企業(yè)以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整賬面價值，期末與期初兩者之間的差額計入當期損益。

　　如果企業(yè)采用成本模式，即舊會計準則采用的模式，在舊會計準則中，企業(yè)對持有的出租房產(chǎn)的會計處理方法是在出租產(chǎn)品的建設期間，將在建房產(chǎn)列示在資產(chǎn)負債表的“存貨”項目；出租產(chǎn)品完工后，將其轉入資產(chǎn)負債表的“其它長期資產(chǎn)”項目。期末，對存貨或其它長期資產(chǎn)計提折舊、攤消或減值準備。

　　上市公司寶藏打開

　　新會計準則的實施到底將給擁有大量投資性房地產(chǎn)的這類企業(yè)業(yè)績帶來多大的變化，其實在一些同時擁有A、B股的企業(yè)身上早已有所體現(xiàn)。

　　以方大A（000055）為例，該公司經(jīng)會計師事務所按國內(nèi)現(xiàn)行會計準則審計的2005年度財務報告顯示虧損5837萬元，但是公司按國際會計準則審計的財務報告卻盈利了3851萬元。

　　方大A表示，兩種情況下收益的巨大差異正是主要來自投資性房地產(chǎn)的公允價值增值部分。根據(jù)國際會計準則，投資性房地產(chǎn)評估增值部分應計入當期收益，而公司方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房作為出租物業(yè)屬于投資性房地產(chǎn)，其對凈利潤的影響高達9423萬元。

　　在新會計準則推出之初，專業(yè)人士就表示，新制度的影響將主要體現(xiàn)在那些希望通過租金收入來獲得長期收益以增強可持續(xù)發(fā)展能力的上市公司，尤其是園區(qū)類企業(yè)和擁有大量商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。

　　陸家嘴就是其中典型之一。公司在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，擁有200多萬平方米的批租及租賃用項目資源，并且多于上世紀90年代取得，成本極低。有分析人士預計，這些土地的公允價值較之取得的成本，增長高達5倍以上，總資產(chǎn)增值150億以上。與之類似的還有浦東金橋，該公司是浦東新區(qū)內(nèi)的一家投資性地產(chǎn)經(jīng)營公司，在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有租賃地產(chǎn)110余萬平方，成本極低，有預測其花園別墅類資產(chǎn)存在的溢價至少在3倍左右。

　　類似的企業(yè)還有中國國貿(mào)（600007），公司現(xiàn)有物業(yè)的出租率在90%以上，并且已開始興建三期工程第一階段，其三期工程總建筑面積54萬平方米，建成后公司擁有物業(yè)的建筑面積將增長一倍、至110萬平方米。此外，新世界（600628）下屬的新世界城建筑面積15萬平方米、新世界麗笙大酒店建筑面積約為6萬平方米。有關分析師預計，按目前上海市黃金地段商區(qū)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)市價3萬元/平方米計算，公司物業(yè)資產(chǎn)市場價值應該約達到63億元，則約為公司凈資產(chǎn)的4.6倍。

　　除了上述這些公司，在天津泰達開發(fā)區(qū)擁有土地房產(chǎn)的津濱發(fā)展（000897），以及擁有物業(yè)租賃資產(chǎn)的金融街、蘇州高新、南京高科、外高橋、招商地產(chǎn)等公司，也都被認為在新會計準則實施后，業(yè)績將會因資產(chǎn)增值而獲得提升。

　　謹慎使用

　　除了新政實施當年業(yè)績的大幅提升，新的會計準則從長期看將給企業(yè)帶來怎樣的影響，是投資者更為關心的一個問題。分析人士普遍認為，盡管新會計準則有可能對上市公司財務報表造成巨大變化，但它并沒有改變公司本身質(zhì)地。在新會計制度采用的第一年度，上市公司財務的新調(diào)整會引起其股票估值水平的重新調(diào)整，帶來投資機會，特別是在近幾年資產(chǎn)價格上漲中獲得了巨大的資產(chǎn)增值，但財務報表并沒有體現(xiàn)其權益和利潤變化的企業(yè)。但是，由于會計規(guī)則的變動帶來的是一次性收益或權益的變化，并不能從根本上改變公司的經(jīng)營形勢，因此還需結合公司發(fā)展前景和投資價值來認識。

　　同時，也有專家提醒，在使用新會計準則情況下，一些估算的資產(chǎn)可能根本沒有市場價值，甚至與公司的盈利沒有關系，公司未來不會出售這些資產(chǎn)，因此該類物業(yè)所增值部分列入損益會使公司的賬面利潤出現(xiàn)虛增，因此投資者應該細心觀察公司賬目、其它數(shù)據(jù)和注釋，以免受到誤導。（證券時報 龍可 2006-12-5）